Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным возведением, реконструкцией объектов капитального строительства за 2018 год

Госинспекцией Алтайского края (далее Госинспекция) обобщен опыт судебной практики по делам, связанным с самовольным возведением, реконструкцией объектов капитального строительства за 2018 год.

В 2018 году, с привлечением Госинспекции рассмотрено 27 дел, связанных с самовольным строительством, реконструкцией, из которых, по 21 делу, за истцами признано право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект.

Госинспекция Алтайского края, выступая в качестве третьего лица, при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольные строения, как и ранее указывает на тот факт, что региональный государственный строительный надзор  в отношении спорных объектов, не осуществлялся, в связи с чем подтвердить соответствие возведенного объекта требованиям проектной документации, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов не возможно, а следовательно, в отношении указанных объектов действует презумпция общественной опасности – объект считается потенциально опасным для жизни и здоровья граждан, пока не доказано обратное.

Исходя из положений пунктов 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российский Федерации (далее – ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и не вправе распоряжаться постройкой, совершать сделки с ее использованием. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 ГК РФ.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, которая должна быть:

Для отнесения возведенного объекта к самовольной постройке достаточно наличия хотя бы одного из перечисленных признаков

Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. Аналогичная позиция поддержана в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Таким образом, для отнесения постройки к самовольной, по признакам, определенным статьей 222 ГК РФ необходимо установить является ли спорный объект недвижимым имуществом. От правильной квалификации спорного объекта зависит применение или неприменение положений статьи 222 ГК РФ.

В качестве примера указанной ситуации является решение от 07.03.2018 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-648/2018 по исковому заявлению Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула к ООО «АКС», ОАО «Алтайжилкомхоз», ИП Юрьеву Глебу Андреевичу об обязании снести самовольную постройку: здание шиномонтажной мастерской и автомоечного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: г. Барнаул, ул. Ползунова, 31, которым установлено, что спорный объект является объектом капитального строительства. Требования истца, указанным решением   удовлетворены. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2018 указанное решение Арбитражного уда Алтайского края отменено. Суд апелляционной инстанции, с учетом заключения эксперта (по результатам судебной экспертизы), пришел к выводу, что возведенный по ул. Ползунова, 51 в г. Барнауле объект не является объектом капитального строительства и не имеет признаков недвижимости, то есть отсутствует прочная связь с землей, перемещение строения по указанному адресу без несоразмерного ущерба его назначению на другое место возможно, в связи с чем указанный объект не подпадает под характеристики самовольной постройки, указанные в статье 222 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ обозначены последствия, то есть санкция за данное правонарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. Так определением Арбитражного суда Алтайского края от 07.12.2018 по делу № А03-16099/2018 по иску Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула к индивидуальному предпринимателю Чертову Евгению Николаевичу о сносе самовольной постройки, утверждено мировое соглашение, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства демонтировать принадлежащую ему автомобильную мойку самообслуживания, расположенную на земельном участке по адресу: г. Барнаул, ул. Ползунова, 52, в установленный определением суда срок. При этом в случае нарушения ответчиком сроков исполнения мирового соглашения, с последнего подлежит взысканию неустойка в размере 100000 рублей – ежемесячно.

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Согласно пункту 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Так же при рассмотрении дела, суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Подтверждением в судебной практике, указанной выше позиции, являются решения Арбитражного суда Алтайского края о признании права собственности на самовольно реконструированные сооружения – автозаправочной станции за публичным акционерным обществом «НК «Роснефть» – Алтайнефтепродукт». В рамках рассмотрения исковых заявлений ПАО «НК «Роснефть» – Алтайнефтепродукт» представлены доказательства, о том, что реконструируемые объекты капитального строительства соответствуют требованиям технических регламентов, градостроительных, строительных, санитарноэпидемиологических, экологических, противопожарных и иных норм и правил, соблюдение которых является обязательным, а также требованиям о целевом использовании земельного участка, не создают угрозы жизни и здоровью людей. При рассмотрении указанных споров, судом установлено, что единственным признаком самовольной постройки — АЗС является отсутствие разрешения на строительство, предоставляющего застройщику право осуществлять реконструкцию спорного объекта (акта ввода объекта в эксплуатацию), к получению которых истец предпринимал надлежащие меры (решение от 24.12.2018 по делу № А03-12084/2018, решение от 22.03.2018 по делу № А03-14588/2018, решение от 16.07.2018 по делу № А03-9225/2018).

В силу части 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена государственная регистрация права или нет.

Так, решением от 19.11.2018 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03- 21602/2017, оставленным без изменения Постановлением седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 исковое заявление индивидуального предпринимателя Классена Дмитрия Ивановича о признании права собственности на здание торгового центра, площадью 1331,4 квадратных метра, расположенного по адресу: Алтайский край, село Поспелиха, ул. Коммунистическая, 1 и здание торгового центра площадью 984, 3 кв.м. по адресу: Алтайский край, село Поспелиха, ул. Коммунистическая, 1-А как на один объект недвижимости отказано. При рассмотрении указанного спора судами установлено, что истец является собственником указанных зданий торгового центра, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.11.2015, основанием возникновения которого является заключенный между истцом и Классеном Иваном Ивановичем договор дарения от 06.11.2015.  Классену И.И. было выдано 2 разрешения на ввод объекта эксплуатацию: разрешение №22535000*015 от 25.10.2013; разрешение №22535000*016 от 30.10.2013. Распоряжением Администрации Поспелихинского района Алтайского края от 07.04.2015 №128-р указанные разрешения на ввод объекта были аннулированы.

Администрацией района Классену Д.И. выдано разрешение на реконструкцию от 10.01.2017, которым разрешена реконструкция объекта капитального строительства торговых центров с целью их объединения, расположенного по адресу ул.Коммунистическая, 1, с.Поспелиха, Поспелихинский район, общей площадью 2 562, 6кв.м.

Как указано судами, согласно техническим паспортам и градостроительному плану земельного участка по указанному адресу расположен один объект капитального строительства. Разрешение на реконструкцию выдавалось в отношении двух объектов недвижимого имущества, права на которые были зарегистрированы. При этом разрешения на ввод в эксплуатацию были выданы в нарушение фактическим характеристикам здания. Доказательств того, что истцу в установленном порядке представлялся земельный участок для соответствующих целей (для строительства) судами не установлено. Надлежащих доказательств того, что возведенная постройка соответствует установленным градостроительным нормативам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан истцом не представлены, отсутствуют такие доказательства и в материалах дела. С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Указанную позицию суда первой инстанции поддержал вышестоящий суд.

Возведение самовольных построек до настоящего времени остается весьма актуальной проблемой.

Единообразие судебной практики, как на территории Алтайского края, так за его пределами, позволяют прийти к выводу о том, что признание судом права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, обеспечивающим легализацию самовольной постройки. Судебный порядок признания права собственности не должен заменять действующий административный порядок получения правоустанавливающих документов на созданный объект строительства. Как неоднократно отмечалось, в том числе и судами, при вынесении решений, иск о признании права собственности на самовольную постройку не должен стать упрощенным способом приобретения права собственности на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, состоящий в обходе установленных градостроительным законодательством процедур, в том числе получения строительных разрешений и согласований.

03.08.2018 Арбитражным судом Алтайского края по делу № А03-2853/2018, ООО«Виал» отказано в признании права собственности на объект капитального строительства: нежилое здание по ул. Чернышевского, 282И в г. Барнауле, по основаниям, в числе которых:  несоблюдение застройщиком императивных норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, закрепляющих  порядок реконструкции объектов капитального строительства. Указанное решение оставлено без изменений постановлением от 18.10.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 07.02.2019 Арбитражного суда Западно – Сибирского округа.

Признание права собственности на самовольную постройку являясь способом защиты гражданских прав, может быть применен только при отсутствии возможности получить необходимые для строительства разрешения и согласования или в случае лишения истца по независящей от него причине возможности получить правоустанавливающие документы на соответствующий объект недвижимости.

Статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентирована процедура получения необходимых разрешительных документов, как для строительства, так и для эксплуатации объектов капитального строительства.

Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию, является основанием для применения, к лицам, допустившим нарушения норм градостроительного законодательства, соответствующих санкций: как предусмотренные нормами административного законодательства Российской Федерации, так и нормами регулирующими, гражданские правоотношения, в том числе решения судов о сносе возведенных, реконструированных с нарушением действующего законодательства, объектов.

В настоящее время, на законодательном уровне ведется работа по ужесточению санкций действующего административного законодательства, регулирующего порядок строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию (проектом Федерального закона № 167556-7, прошедшим первое чтение, предлагается ужесточить штрафы за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на его ввод в эксплуатацию (для юридических лиц штраф составит от 500 тыс. до 1 млн руб., для должностных лиц — от 20 тыс. до 50 тыс. руб.), применение которых, должно создать для субъектов указанных правоотношений, условия, при которых получение необходимых разрешений и согласований в установленном законодательством порядке будет являться приоритетным.

Необходимо отметить, что Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которым в числе прочего, внесены изменения в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, о закреплении нового правового регулирования самовольной постройки. Положения указанного Федерального закона, вступили в законную силу с 04.08.2018, и распространяются на правоотношения, возникшие после указанной даты.»

 См. также: «Обзор судебных решений, связанных с самовольным возведением, реконструкцией объектов капитального строительства за 2017 год»

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: