Долевое строительство

Об итогах работы отдела контроля и надзора в области долевого строительства за 2017 год.

Основной задачей Госинспекции при осуществлении контроля (надзора) в области долевого строительства является контроль соблюдения застройщиками федерального законодательства в сфере долевого строительства для обеспечения прав и законных интересов участников такого строительства на территории Алтайского края.

В 2017 контроль (надзор) в области долевого строительства осуществлялся при строительстве 156 объектов капитального строительства, объем в денежном выражении – 25,3 млрд руб. Для сравнения в 2016 году- 169 домов с общей суммой договорных обязательств 21,7 млрд руб.

Из 173 многоквартирных домов, возводимых в крае под госстройнадзором, — 148 домов площадью свыше 1,5 млн кв.м, строилось с привлечением средств граждан, то есть 85% от всего строящегося жилья. Привлечение средств граждан для строительства осуществляло 64 застройщика, в том числе 3 ЖСК.

Количество заключенных договоров долевого участия увеличилось на 9% в сравнении с предыдущим годом и составило– 4 911 договоров долевого участия (далее – ДДУ), по ним привлечено 8,3 млрд рублей, что на 4,5% больше чем в прошлом году (в 2016 году — 7,9 млрд руб.). На 11% увеличилось количество действующих ДДУ – 9 704 (8 764 в 2016 году), по ним обязательства застройщиков в денежном выражении на 17,8 млрд рублей. Проведенный нами анализ так же показывает, что на стадии строительства в крае продается 73% объектов долевого строительства (как квартир, так и нежилых помещений).

В целях выявления, пресечения и предупреждения нарушений прав граждан при привлечении их денежных средств для строительства проведено 1536 контрольно-надзорных мероприятий (в 2016 – более 1500), в том числе 79 проверок (3 плановых и 76 внеплановых).

Проверена деятельность 38 застройщиков и 3 жилищно-строительных кооперативов. У 37-ми из них выявлены нарушения законодательства (всего 108 нарушений, из них 63 нарушения, повлекшие административную ответственность).

Основное нарушение – это нарушение требований к ежеквартальной отчетности. Всего за 3 квартала 2017 года представлено и проанализировано инспекцией 235 отчётностей об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (в 2015-199, в 2016-203), 43 из них имели нарушения. То есть каждая шестая отчетность.

В отчетном периоде выявлялись нарушения, связанные с:

— нарушением требований по раскрытию застройщиками информации на своем официальном сайте или в системе ГИС ЖКХ (13),

— требований к предоставлению проектных деклараций и изменений в них (10);

— а также нарушения порядка уведомления участников строительства о переносе сроков строительства (7); порядка расходования средств дольщиков (5); порядка привлечения денежных средств граждан (4) и др.

По итогам анализа отчетности у 3 застройщиков выявлены факты нецелевого расходования денежные средств дольщиков — это СПП ОАО «СтройГАЗ» (1,111 млн руб.), ООО «Строй-Тактика» (2,941 млн руб.), ООО «ГраНИД» (8,843 млн руб.). Средства дольщиков были направлены на оплату кредитов, услуг застройщика (при отсутствии соответствующего условия в ДДУ), зарплату, рекламу и т.д.

На 31.12.2017 с учетом ранее выявленных фактов нецелевого расходования у 4 застройщиков сохранялась обязанность вернуть на счета порядка 70 млн рублей неправомерно использованных денежных средств дольщиков.

Застройщикам выданы предписания о восстановлении средств на счетах, вся накопленная информация передана в правоохранительные органы.

В результате, в отношении руководителей ООО «Сибирь Звезда» и ООО «Строй-Тактика» возбуждены уголовные дела по статье мошенничество. Руководителю ООО «Сибирь Звезда» в декабре 2017 вынесен обвинительный приговор, назначено 6 лет лишения свободы.

ООО «ГраНИД» денежные средства оперативно возвращены на счета и направлены на цели строительства дома.

ООО «УК «Мегаком-Медиа» признано банкротом, в отношении СПП ОАО «СтройГАЗ» введена процедура наблюдения.

Контроль за деятельностью ЖСК, осуществляющих деятельность, связанную с привлечением денежных средству граждан мы осуществляем в полном объеме с января 2017 года. Обязанность по ежеквартальному представлению отчетностей в инспекцию, а также примерных графиков реализации проектов строительства, у жилищно-строительных возникла с 3 квартала 2017 года. Такая отчетность нам поступила от всех ЖСК, ведется анализ показателей.

Основная часть всех выданных инспекцией в 2017 году предписаний – это предписания об устранении нарушений по обеспечению страхования, перестрахования ответственности застройщика. Неоднократно нарушили названные требования закона ООО «Аспект», ООО «Строй-Тактика», ООО «ЭтоДом».

При этом в силу требований закона страхование гражданской ответственности по договорам, заключенным до 21.10.2017, — это не желание застройщика, а его обязанность.

По краю на 31.12.2017 82% действующих договоров долевого участия были обеспечены страхованием, ответственность по 10% — в силу закона не подлежит обязательному страхованию (заключены до 01.01.2014).

По 8% договоров в связи с отзывом лицензий у страховых компаний, осуществивших страхование застройщиков, ответственность надлежащим образом не обеспечена, застройщикам выданы предписания, контролируется их исполнение.

По всем правонарушениям приняты меры административного воздействия. Для устранения нарушений выдано 75 предписаний. Возбуждено 96 дел об административных правонарушениях, назначено 4,5 млн руб. штрафов, в том числе за невыполнение предписаний 1,2 млн рублей, 6 правонарушений признаны малозначительными.

В июле 2017 года Верховным Судом РФ определено, что правонарушения в сфере долевого строительства не могут быть признаны малозначительными. Поэтому начиная с указанного периода, при вынесении постановлений, нормы о малозначительности не применялись.

С 2016 года лицам, являющимся субъектами среднего и малого предпринимательства и совершившим правонарушения впервые штрафы, предусмотренные за правонарушения, заменяются предупреждениями. Таких постановлений в 2017 году было 22.

Однако, несмотря на предупреждение, правонарушения совершались повторно должностными лицами ООО ИСК «Авангард». «Исчерпали запас» предупреждений ООО «Карнеол», ООО СК «Алтай», ООО «Аспект», ООО «БКС» и др.

Предупреждение также является административным наказанием и повторно совершенное правонарушение повлечет наказание в пределах санкций соответствующей статьи.

Для профилактики нарушений в 2017 году проведены публичные обсуждение правоприменительной практики в части представления в контролирующий орган проектных деклараций застройщиков. До строительного сообщества доведена информация о типовых и массовых нарушениях обязательных требований и причинах их возникновения, способах устранения, даны разъяснения новых обязательных требований правовых актов. Кроме того, в рамках профилактики застройщикам выдано 10 предостережений.

Принятие на всех уровнях мер, направленных на защиту прав граждан-участников долевого строительства, является одной из приоритетных задач всех уровней власти, нашло отражения в ряде поручений Президента РФ.

В целях их реализации, в 2017 году порядок обеспечения исполнения обязательств подвергнут серьезным изменениям. Согласно новому правовому регулированию с 21.10.2017 все застройщики, заключившие первый ДДУ после указанной даты, отчисляют взносы в размере 1,2% от цены заключенного ДДУ в государственный компенсационный фонд. В случае возникновения проблемных ситуаций фонда средства будут направляться на завершение строительства «проблемных» объектов или компенсации вложенных гражданами денежных средств. На 31.01.2018 2 застройщика Алтайского края отчисляют в компенсационный фонд обязательные взносы.

С 01 января 2017 года вступили в силу изменения в Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», направленные на укрепление гарантий участников долевого строительства.

С указанного времени правом привлекать средства граждан по новым объектам застройщики получают при наличии заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства в сфере долевого строительства. Функции по выдаче заключения возложены на Госинспекцию.

Для получения заключения застройщики направляют заявление и проектную декларацию на объект. В 2017 году – это делалась в порядке, установленном приказом Госинспекции, а с 28 января 2018 года – порядок изменился и проектная декларация, изменения в нее должны будут подаваться в инспекцию с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы на сайте www.dol.minstroyrf.ru. Соответствующий приказ утвержден Минстроем России (приказ № 3/пр от 10.01.2018).

В 2017 году поступило 37 заявлений о выдаче заключения с приложением проектных деклараций. Массово заявления подавались в период май-июнь, когда застройщики пытались уйти от требований федерального закона №214-ФЗ, вступивших в силу с 01.07.2017. В большей степени это касалось требования к размеру уставного капитала.

За прошедший год по результатам рассмотрения заявлений выдано 15 заключений о соответствии застройщиков и их проектных деклараций требования закона. В ходе рассмотрения — 12 заявлений отозваны застройщиками в порядке самоконтроля, по 3-м заявлениям вынесены решения об отказе в выдаче заключения.

На постоянном контроле находятся вопросы соблюдения застройщиками сроков завершения строительства и передачи квартир дольщикам, исполнения требований о своевременном уведомлении о переносе таких сроков.

Из запланированных к вводу в 2017 году фактически введено 39 домов, по 6-ти объектам сроки перенесены. 8 объектов введено в эксплуатацию с нарушением сроков.

Общее число договоров, по которым имелась просрочка – 2905. Это повлекло за собой массовые жалобы граждан о переносе сроков передачи квартир. Поступило обращений 1,5 раза больше чем в 2016 году и в разы больше любого другого периода.

За неоднократные нарушения сроков передачи квартир в доме в г.Новоалтайске по ул. ЮжСиба, 52а, в июне 2017 по иску инспекции в судебном порядке приостанавливалась деятельность ООО «Строй-Тактика» по привлечению денежных средств новых участников долевого строительства на 120 суток.

В реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства жилья и чьи права нарушены, ведение которого обеспечивает Госинспекция,  на 31 января 2018 года содержатся сведения о 103 гражданах, принявших участие в строительстве 3-х «проблемных» объектов:

— дом в г. Барнауле по пр-ду Канатный, 46б (ООО «Сибирь Звезда») – 10 граждан;

— дом в г. Новоалтайске по ул. Прудская, 40 (ООО «Аспект») – 71 гражданин;

— дом в г. Новоалтайске по ул. ЮжСиба, 52а (ООО «Строй-Тактика») – 22 гражданина.

В рамках исполнения Перечня поручений Президента России совместно с Минстройтрансом Алтайского края в отношении всех многоквартирных домов разработаны механизмы завершения их строительства или восстановления нарушенных прав граждан (дорожные карты), данных домов.

Показатели Алтайского края (1,9 % проблемных домов от всех строящихся) на фоне показателей Сибирского федерального округа выводят край в тройку наиболее благополучных регионов.

Однако, кроме «проблемных» домов, в группе риска находятся еще 4 дома, по причине приостановления строительных работ или введения в отношении застройщика одной из процедур применяемой в деле о банкротстве, это:

— в г.Барнауле — ООО «УК «Центр» (ул. Интернациональная, 130);

— в г.Белокурихе — ООО «Горно-Алтайская Строительная Компания» (2 дома по ул. Бийская, 11/1), ООО «УК «Мегаком-Медиа» (ул. Бийска, 13).

Учитывая, что в ходе процедур банкротства застройщика полное возмещение вложенных гражданами в строительство денежных средств маловероятно, Госинспекция обратилась в Минстройтранс с вопросом о внесении законодательной инициативы о предоставлении на краевом уровне государственной поддержки гражданам, получившим после реализации имущества застройщика менее 30% вложенных в строительство средств, земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Соответствующий законопроект принят Алтайским краевым Законодательным Собранием 25.01.2018.

Кроме этого, в целях повышения инвестиционной привлекательности «проблемных» объектов, инспекция выступила с инициативой о внесении изменений в законодательство Алтайского края, предусматривающих предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов застройщикам (подрядчикам), завершивших строительство «проблемного» объекта, в качестве компенсации понесенных расходов. Законопроект разработан Минстройтрансом и находится на согласовании.

Во исполнение поручений Президента, в рамках комплексного подхода к решению проблем завершения строительства домов, а также недопущения новых «проблемных» объектов, инспекция выступила инициатором принятия распоряжения Правительства Алтайского края от 28.09.2017№ 322-р. Во его исполнение органами местного самоуправления на своих территориях созданы межведомственные рабочие группы с привлечением к участию в них органов исполнительной власти края, правоохранительных органов, муниципалитетов, застройщиков и представителей инициативных групп участников долевого строительства. В полномочия рабочих групп на уровне Правительства края рекомендовано включить рассмотрение проектов строительства многоквартирных домов, при возведении которых планируется привлечение денежных средств граждан, в целях недопущения на рынок края недобросовестных компания с нереализуемыми проектами.

Считаем необходимой и очень важной составляющей упорядочения рынка долевого строительства работу по правовому просвещению населения.

В 2017 году инспекция приступила к реализации проекта школы грамотного потребителя «Я покупаю квартиру!», направленного на обеспечение комфортных условий для участия населения края в долевом строительстве. В рамках его реализации выпущено более 3000 памяток дольщикам, в столице края размещаются баннеры социальной рекламы «Узнай о правилах и рисках долевого строительства». По телефону «горячей линии» в 2017 году устные консультации получило более 450 граждан. Данный вид консультирования наиболее удобный и оперативный способ получения информации для населения.

35-ти гражданам оказана правовая помощь в составлении заявлений в судебные органы, организовано непосредственное участие сотрудников отдела в заседаниях судов в защиту прав граждан.

Подводя итоги деятельности инспекции в 2017 году, полагаем необходимым сосредоточить усилия на стадии предупреждения нарушений и с учетом сложившихся условий в 2018 году продолжить работу по следующим направлениям:

1.   Рекомендовать Минстройтрансу Алтайского края при координации работы органов исполнительной власти Алтайского края и органов местного самоуправления Алтайского края в области регулирования отдельных отношений в сфере строительства, направленной на защиту прав и законных интересов граждан — участников строительства многоквартирных домов, обеспечить:

1.1.   Оказание необходимой методической помощи администрациям муниципальных образований в организации работы совещательных органов (советов, рабочих групп) по вопросам предварительной оценки проектов строительства жилья, предлагаемых застройщиками муниципальных территорий.

1.2.   Экспертное консультирование, подготовку интервью и комментариев, в том числе на теле- и радиоканалах, по вопросам работы органов исполнительной власти Алтайского края и органов местного самоуправления Алтайского края в области регулирования отдельных отношений в сфере долевого строительства, направленной на защиту прав и законных интересов граждан — участников строительства многоквартирных домов, пострадавших от неправомерных действий (бездействия) застройщиков, в результате которых строительство объектов было остановлено и (или) участники строительства жилья, передавшие для этих целей денежные средства, утратили их.

1.3.   Информационное сопровождение позитивных примеров реализации «дорожных карт» по восстановлению прав граждан, пострадавших от неправомерных действий (бездействия) застройщиков, принимаемых в Алтайском крае.

2. Госинспекции Алтайского края:

2.1.   Продолжить работу по предупреждению, выявлению и пресечению фактов нарушения законодательства о долевом строительстве и ЖСК, прав и законных интересов участников строительства;

2.2.   Продолжить работу по исполнению Поручений Президента России и распоряжения Правительства Алтайского края от 28.09.2017 № 322-р, обеспечить взаимодействие с межведомственными рабочими группами по вопросам завершения строительством «проблемных» объектов, рассмотрения новых проектов строительства;

2.3.   Продолжить информирование населения края о правилах участия в долевом строительстве, новых формах участия граждан в строительстве жилья (проектное финансирование) и их преимуществах.

3. Рекомендовать органам местного самоуправления:

3.1.   Создать в целях организации деятельности по предупреждению нарушений прав и охраняемых законом интересов участников долевого строительства на территории муниципальных образований совещательные органы (советы, рабочие группы) по вопросам предварительной оценки проектов строительства жилья, предлагаемых застройщиками муниципальных территорий.

3.2.   Осуществлять мониторинг соблюдения примерных сроков ввода объектов в эксплуатации, предусмотренных действующими разрешениями на строительство.

3.3.   Продолжать работу с населением муниципальных образований по защите нарушенных прав граждан-участников долевого строительства, оперативно создавать рабочие группы по вопросам завершения строительства многоквартирных домов, по которым имеется перенос сроков ввода.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: