Долевое строительство

Об итогах работы отдела контроля и надзора в области долевого строительства за 2015 год и задачи на 2016 год.

Вопросы государственного регулирования контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регламентированы статьей 23 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты».

В рамках полномочий Государственная инспекция края выполняет контроль

— за деятельностью застройщиков по привлечению денежных средств участников долевого строительства на предмет соблюдения законодательства в сфере долевого строительства;

— за целевым использованием застройщиками денежных средств «дольщиков»;

-анализ ежеквартальных отчетностей застройщиков об осуществлении вышеназванной деятельности, иных сведений и документов, необходимых для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства.

В 2015 году несмотря на сложные экономические условия ситуация на рынке долевого строительства Алтайского края осталась на уровне прошлого года.

Так, количество застройщиков, строящих объекты с привлечением средств участников долевого строительства, сохранилось на прежнем уровне — 57 организаций, из них 9 застройщиков впервые приступили к осуществлению названной деятельности. По отдельным показателям наблюдается положительная динамика.

Увеличилось количество объектов капитального строительства, строящихся с привлечением денежных средств дольщиков, со 146-ти в 2014 году до 154-х в 2015 году. Всего из 255 строящихся в крае многоквартирных жилых домов 149 возводилось по правилам Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (в 2014 — 142), это более 18 тысяч вовлеченных в строительство граждан.

Выросли темпы строительства и объемы введенного в эксплуатацию жилья. В прошлом году в крае введено в эксплуатацию 48 объектов, строящихся с привлечением денежных средств участников долевого строительства, что составляет 130% от показателя аналогичного периода прошлого года (37 объектов). За год более 10 тысяч семей получили жилье в рамках участия в долевом строительстве, и столько же ожидают исполнения обязательств застройщиков.

Несмотря на то, что по итогам 2015 года инспекцией отмечается уменьшение количества заключенных договоров долевого участия на 33% по сравнению с 2014 годом (с 9 тысяч до 6 тысяч договоров), число действующих договоров долевого участия остается на прежнем уровне (порядка 10 тысяч ДДУ). Значительной остается и сумма инвестиций в долевое строительство – в 2015 году она составила 23 млрд. рублей. При этом согласно официальным данным Росстата за январь-декабрь 2015 года по виду деятельности «строительство» выполнено работ на 35,7 млрд. рублей.

То есть практически половина всех выполняемых в строительстве работ финансируются частными инвесторами — гражданами участниками долевого строительства. И это средства, полученные без обременительных для бизнеса банковских процентов, как было бы в случае кредитования, на условиях которого работает остальной бизнес.

По вопросам непосредственно осуществления контрольно-надзорных полномочий в истекшем году остановлюсь на следующем.

В 2015 году специалистами инспекции проведено 1033 контрольных мероприятия, из них 75 проверок (11 плановых и 64 внеплановых) в порядке, установленном Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц…». Проверена деятельность 41-го юридического лица, осуществляющего привлечение денежных средств участников долевого строительства, у 31-го застройщика выявлены различные нарушения законодательства об участии в долевом строительстве (всего 150 нарушений, из них 91 нарушение, повлекшее административную ответственность).

По результатам контроля выдано 59 предписаний об устранении нарушений, возбуждено 102 дела об административных правонарушениях, назначено штрафов на общую сумму 6,5 млн. руб. В числе привлеченных к ответственности юридические и должностные лица ООО «Сибирь Звезда», ООО «Жилищная инициатива», ООО «Селф», ООО «УК «Центр», ООО «Элит-Дом», ООО «Аспект», ООО «Барнаулкапстрой», ООО ИСК «Союз», СК «Вектор», «ГАСК», «Домстрой», «Ковчег» и др.

В судебном порядке приостанавливалась деятельность одного юридического лица – ООО «Сибирь Звезда» по привлечению денежных средств участников долевого строительства на 120 суток. В целом отмечается положительная тенденция к снижению количества правонарушений, совершаемых в сфере долевого строительства. Количество вынесенных постановлений о привлечении к административной ответственности сократилось со 162-х в 2014 году до 105-ти в 2015 году.

Приоритетным направлением при осуществлении проверок являлось выявление и пресечение нарушений порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, расходования денежных средств участников долевого строительства, потому как именно нецелевое расходование средств участников долевого строительства является первопричиной появления проблемных объектов. Значительное внимание уделялось анализу финансовой устойчивости деятельности застройщиков.

С целью четкой регламентации административных процедур инспекцией подготовлен и утвержден Административный регламент исполнения государственной функции по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства. Обсуждение проекта регламента велось с привлечением общественности на сайте инспекции. Регламент получил положительную оценку экспертов Общественного совета при инспекции, прокуратуры края, Управления министерства юстиции, Администрации края.

На особом контроле и в 2015, и в текущем году находятся вопросы соблюдения застройщиками сроков завершения строительства и передачи квартир участникам долевого строительства.

По итогам 2015 года (52 дома планировалось построить) 8 многоквартирных домов не были завершены строительством, срок передачи объектов долевого строительства дольщикам был перенесён (Приложение).

В основном застройщики приостановившие строительство – это монозастройщики, возводящие только один дом, и объективно главной причиной несвоевременности завершения строительства стало снижение объемов инвестиций, отсутствие иных источников финансирования деятельности этих предприятий, на фоне сложных экономических условий.

В целях предупреждения возможных негативных последствий для дольщиков ведется работа с застройщиками по недопущению нарушений прав граждан, налажено взаимодействие и совместный контроль за их строительством с Главстроем края и органами местного самоуправления, определен комплекс мероприятий по недопущению возникновения «долгостроев» или иной проблемной ситуации.

К сожалению, в 2015 году в отношении 2-х застройщиков края введена процедура банкротства: ООО «Сибирь Звезда» (г. Барнаул) и ООО «Горно-алтайская строительная компания» (г. Белокуриха). В отношении руководителей ООО «Сибирь Звезда» возбуждено уголовное дело.

Сотрудниками отдела обеспечено участие в судебных заседаниях, налажено взаимодействие с арбитражными управляющими застройщиков-банкротов и дольщиками недостроенных домов.

Ответственность застройщика ООО «ГАСК» была застрахована застройщиком Сегодня нами ведется работа со страховой компанией, которая рассматривает варианты завершения строительства домов.

Президент Российской Федерации  В.В.Путин в своих посланиях к Федеральному Собранию неоднократно указывал на необходимость:

обеспечения  эффективности контрольно-надзорной деятельности за счет внедрения новых форм и методов контроля;

обеспечения прозрачности деятельности,  организации публичной отчётности контрольно-надзорных органов об итогах проверок;

вовлечения в деятельность контрольных органов представителей общественности.

Мы сделали исполнение данных поручений частью нашей повседневной работы.

Нами ведется большая работа не только посредством применения санкций за нарушения в сфере долевого строительства, но и большая разъяснительная работа по практике применения норм закона.

Весь 2015 год рынок долевого строительства волновала ситуация со страхованием: список страховых компаний, наделенных правом страховать застройщиков постоянно менялся, с октября стали действовать повышенные требования к ним.

Институт страхования гражданской ответственности застройщиков создан с 01.01.2014. Он предполагает, что в случае неисполнения застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщики получают право обратиться в страховую компанию за получением страхового возмещения, размер которого соответствует уплаченной цене договора. В настоящее время в отношении 85% строящегося жилья гражданская ответственность застройщиков перед дольщиками застрахована.

Учитывая, что система в целом новая, инспекция в данном вопросе не осталась в стороне.

Нами организован систематический контроль за актуализацией списка страховых компаний, имеющих право осуществлять страхование застройщиков, который оперативно доводится до сведения застройщиков на сайте инспекции. На постоянной основе проводятся консультации с Минстроем России, Центробанком России, проводятся встречи с застройщиками, им направляются разъяснительные письма.

Для успешного достижения задачи не допустить новые нарушения прав дольщиков, переносов сроков передачи объектов долевого строительства, привлечения средств дольщиков незаконными способами и вывод их из отрасли, пресечь выход на рынок долевого строительства недобросовестных застройщиков, нами налажена система взаимодействия с органами местного самоуправления и федеральными структурами.

В рамках взаимодействия с Управлением Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю организован контроль за распространением рекламы строящихся многоквартирных домов. По результатам этой работы в 2015 году в Управление направлена информация о 7-ми рекламных блоках для проведения проверки на предмет соответствия законодательству о рекламе. В результате антимонопольной службой пресечено размещение рекламных блоков, признанных ненадлежащей рекламой. Положительным результатом предупредительной работы инспекции является ежегодное уменьшение количества размещаемой ненадлежащей рекламы строящегося жилья (в 2014 году – 15 случаев, в 2013 году — 23).

В рамках взаимодействия с Управлением Росреестра по Алтайскому краю Инспекцией осуществляется анализ проектных деклараций, предоставляемых застройщиками в Управление на регистрацию первого договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. В 2015 году проанализировано порядка 30-ти проектных деклараций, представленных застройщиками в управление Росреестра на регистрацию первого договора долевого участия.

Работа по пресечению правонарушений в области долевого строительства осуществляется инспекцией во взаимодействии с правоохранительными органами края. Во всех случаях выявления предпосылок возникновения проблемных ситуаций на рынке долевого строительства края, либо воспрепятствования застройщиков в проведении инспекцией контрольных мероприятий, соответствующая информация направляется в органы полиции и прокуратуры. В 2015 году в правоохранительные органы направлена информация о деятельности 7-ми юридических лиц (БГОО УВК, ООО «СКД», ПЖНК «Наш дом», ООО «Сибирь Звезда», ООО «Ковчег», ООО «Аспект», ООО «Домстрой»), в феврале этого года – в отношении ООО «Строй-Тактика».

В контексте предупреждения нарушений в 2015 году продолжена широкая разъяснительно-профилактическая работа с населением с привлечением органов местного самоуправления.

Полномочия инспекции, как контрольного органа, не позволяют вмешиваться в гражданско-правовые отношения застройщика и участника долевого строительства.

Поэтому для упорядочения отношений, связанных с приобретением жилья на этапе строительства, повышения уровня защищенности граждан инспекцией подготовлена и рекомендована к применению примерная форма договора участия в долевом строительстве (с гражданином). В отношении формы договора получено положительное заключение Управления Роспотребнадзора по Алтайскому краю, Управления Росреестра по Алтайскому краю.

Документ позволяет предотвратить нарушения прав граждан при заключении договоров, с одной стороны, с другой — имеет целью развить у дольщиков чувство ответственности за выбор застройщика, мотивировать их к взвешенной оценке объекта строительства, и последствий (в том числе рисков) участия в долевом строительстве.

Положительным эффектом работы с населением стало так же практически полное вытеснение с рынка жилищно-строительных кооперативов, как самой незащищенной формы долевого строительства жилья, переход подавляющего большинства застройщиков к договорам долевого участия, предусмотренным Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Несмотря на то, что в 2015 году федеральным законодательством на региональные органы контроля возложен надзор и за деятельностью названых кооперативов, нашей задачей остается минимизация таких форм коллективного строительства именно в силу наименьших гарантий для граждан.

Для донесения правовой информации используются СМИ («бегущая строка» на ТК Катунь-24, печатные СМИ), Интернет. Нами разработана новая концепция социальной рекламы, в рамках которой выпущено более 3000 памяток дольщикам, на улицах столицы края появились новые баннеры.

Ежедневно осуществляется личный прием граждан, консультирование посредством телефонной связи. Отмечается снижение общего потока обращений граждан по вопросам долевого строительства (на 28%) и их качественные изменения – задаваемые вопросы стали глубже, свидетельствуют о наличии общих знаний в сфере долевого строительства. Основными вопросами дольщиков в 2015 году стали права и обязанности сторон по договору долевого участия, основные требования при заключении договоров и передачи застройщику денежных средств, а также качество построенных объектов и сроки их передачи.

В случае возникновения между сторонами отношений долевого строительства судебных споров, сотрудники отдела контроля и надзора в области долевого строительства участвуют в судебных заседаниях в интересах дольщиков, в 2015 году представителями отдела обеспечено участие в 2-х гражданских делах и в деле о банкротстве застройщика ООО «Сибирь Звезда».

Говоря об информационной открытости о ситуации на рынке долевого строительства края, так же отмечу, что на сайте инспекции giak.ru функционирует регулярно пополняемый раздел, в котором представлены: перечень застройщиков, работающих в Алтайском крае в рамках законодательства об участии в долевом строительстве, информация о соблюдении ими нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности, информация о банкротстве и приостановлении деятельности застройщиков, а также информация о результатах контрольной деятельности службы контроля (надзора) в области долевого строительства, наши публикации, разъясняющие основные требования законодательства в указанной сфере. Также для удобства граждан на сайте имеются образцы необходимых правовых документов (претензий и исковых заявлений).

Задачи. Планы и перспективы

Подводя итоги деятельности инспекции в 2015 году, хотелось бы отметить, что все запланированные мероприятия, инспекцией выполнены.

В экономических условиях, сложившихся на финансовом рынке страны, основная задача контроля (надзора) в области долевого строительства на 2016 год – не допустить нарушения прав дольщиков, переносов сроков передачи объектов долевого строительства, привлечения средств дольщиков незаконными способами и вывод их из отрасли.

Инспекцией будет продолжена работа по следующим направлениям:

— повышение уровня правовой осведомленности по вопросам долевого строительства,

— информирование застройщиков о требованиях действующего законодательства в области долевого строительства

— контроль за целевым использованием ими привлеченных денежных средств участников долевого строительства;

— выявление и пресечение действий лиц, неправомерно привлекающих денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирных домов.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: