Долевое строительство

Новое в правовом регулировании деятельности ЖСК

Право на привлечение инвестиций граждан путем создания жилищно-строительных кооперативов возникло со дня опубликования внесенных Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ в ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) соответствующих дополнений – с 20.07.2006.
Контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов (далее – ЖСК, кооператив), связанной с привлечением денежных средств граждан с возникновением в дальнейшем у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности возложен на органы государственной власти субъектов РФ в лице органа контроля и надзора в области долевого строительства.
Правовое положение, а также деятельность ЖСК регулируются нормами Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).
Согласно ст.ст. 110, 111 ЖК РФ, жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Юридические лица, являющиеся членами ЖСК, созданных до 01.12.2011, сохраняют право членства в таких ЖСК (Федеральный закон от 30.11.2011 № 349-ФЗ). Иных случаев участия юридических лиц в ЖСК законодательством РФ не предусмотрено.
В отличие от правоотношений по поводу долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц — гражданина и застройщика, членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива, то есть для участия в строительстве многоквартирного дома необходимо быть членом ЖСК.
Порядок приёма в члены ЖСК предусмотрен ст.121 ЖК РФ. Гражданин, желающий стать членом жилищного кооператива, подает в правление кооператива заявление о приеме в члены ЖСК, которое должно быть рассмотрено в течение месяца и утверждено решением общего собрания членов ЖСК. Гражданин признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о его приеме в члены ЖСК.
Однако, в нарушение указанного порядка, зачастую ЖСК принимают паевые взносы граждан ещё до момента признания их членами кооператива. Как следствие, эти денежные средства не являются паевым взносом, а их использование ЖСК в своём обороте незаконно.
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему на праве собственности, аренды, субаренды земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Высшим органом управления ЖСК является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива (ст. 116 ЖК РФ). В число должностных лиц ЖСК не могут входить граждане, имеющие судимость за умышленные преступления; в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации; которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
При этом, в рамках осуществления контроля за деятельностью ЖСК контролирующий орган с 01.01.2017 наделен полномочиями получать в порядке межведомственного взаимодействия из органов МВД необходимые для осуществления контроля документы и информацию о наличии судимостей у лиц, входящих в число должностных лиц ЖСК.
В случае получения информации, содержащей сведения о наличии у должностного лица ЖСК судимости за умышленное преступление, контролирующий орган вправе требовать от органов управления ЖСК устранения выявленного нарушения путем направления в адрес ЖСК предписания, невыполнение которого влечет административную ответственность по ч. 4 ст. 19.5 КоАП.
Кроме того, в случае неисполнения ЖСК в установленный контролирующим органом срок предписания об устранении выявленных нарушений, а также в случае, если эти нарушения создают реальную угрозу правам и законным интересам членов ЖСК, контролирующий орган вправе вынести предписание о приостановлении деятельности ЖСК по привлечению новых членов кооператива до устранения ЖСК соответствующих нарушений. Контролирующий орган в случае неисполнения его предписаний ЖСК вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации этого кооператива.

Новое о ЖСК в законодательстве в 2015 – 2016 гг. 

Приобретение статуса застройщика ЖСК для строительства дома с привлечением средств граждан является обязательным (письмо Минстроя от 08.08.2014 № 15788-НС/07).

Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ЖК РФ, согласно которым:
1. в отношении деятельности ЖСК: 
1.1. установлен запрет осуществлять ЖСК, созданным до вступления в силу Федерального закона № 236-ФЗ (25.07.2015), одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три. При этом, законодатель предоставил ЖСК один год для приведения своей деятельности в соответствие с внесенными изменениями. Для ЖСК, созданных до 25.07.2015 и ведущих строительство одновременно нескольких многоквартирных домов этажностью более чем три, либо в которых количество членов ЖСК превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме этажностью более чем три, установлен запрет на принятие новых членов ЖСК по истечении года (25.07.2016) и до ввода домов в эксплуатацию. Исключение составляют случаи, когда ЖСК создан в рамках положений Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», который принят в целях формирования рынка доступного жилья для определенных категорий граждан, перечень которых приведен в п.п.4,5 ст. 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ, Постановлении Правительства РФ от 09.02.2012 № 108.
1.2. внесены изменения, предусматривающие открытость информации о деятельности ЖСК, в частности: установлена обязанность с 01.07.2016 ЖСК по размещению в государственной информационной системе (ГИС ЖКХ) документов и информации о количестве членов ЖСК, разрешение на строительство, права ЖСК на земельный участок, местоположении строящегося объекта и его описание, количестве жилых помещений в строящемся доме, описание их технических характеристик, предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Официальным сайтом системы в сети «Интернет» является www.dom.gosuslugi.ru. На указанном сайте расположены регламенты и инструкции для размещения информации и документов ЖСК. Отношения, связанные со сбором, обработкой, хранением, предоставлением, размещением и использованием информации для ее включения в систему, регулируются Федеральным законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства», которым обязанность по обеспечению возможности приема информации для её обязательного размещения в системе возложена на оператора системы, которым является ФГУП «Почта России». Минкомсвязь России и Минстрой России осуществляют функции по координации работ по созданию, эксплуатации и модернизации системы.
11.06.2015 между ФГУП «Почта России», Минкомсвязью России, Минстроем России и Алтайским краем подписано Соглашение об опытной эксплуатации системы, согласно которому органом, осуществляющим координацию и контроль размещения информации в системе поставщиками информации, осуществляющими деятельность на территории края, является Главное управление строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Алтайского края. В случае возникновения проблем, связанных с процедурой размещения информации ЖСК в системе, рекомендуем самостоятельно изучить на вышеуказанном сайте раздел «Часто задаваемые вопросы»; обратиться в службу поддержки пользователей; к оператору системы — ФГУП «Почта России», либо в Главное управление строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Алтайского края.
Полноту, достоверность, актуальность информации и своевременность её размещения в системе обеспечивают поставщики информации (в данном случае – ЖСК) (ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 209-ФЗ). Контроль за соблюдением ЖСК требований к размещению в системе информации и документов осуществляет контролирующий орган.
За нарушение ЖСК порядка размещения информации в системе ст. 13.19.2 КоАП Российской Федерации предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа. При этом, с учетом положений Федерального закона от 02.06.2016 № 175-ФЗ «О внесении изменений в статьи 26 и 154 Жилищного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения об административной ответственности в отношении ЖСК не применяются до 01.01.2017.
1.3. установлена обязанность ЖСК с 01.07.2016 представлять для ознакомления членам кооператива по их требованию, в том числе с использованием системы:
— заключение экспертизы проектной документации;
— документы, подтверждающие права ЖСК на земельный участок;
— протоколы общих собраний членов ЖСК, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
— документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов ЖСК или копии таких доверенностей;
— заключения ревизионной комиссии (ревизора) ЖСК;
— иные документы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, уставом ЖСК, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.
Указанные документы размещаются ЖСК в системе.
При этом, вопросы о внесении изменений в проектную документацию регламентированы ч. 4 ст. 123.1 ЖК РФ и относятся к компетенции высшего органа управления кооператива – общего собрания ЖСК. Решение общего собрания членов ЖСК по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов ЖСК, присутствовавших на таком собрании.
В случае нарушения ЖСК обязанности по представлению члену ЖСК для ознакомления документов, контролирующий орган вправе требовать от органов управления ЖСК устранения выявленного нарушения путем направления в адрес ЖСК предписания, невыполнение которого влечет административную ответственность по ч. 4 ст. 19.5 КоАП, а также обратиться в суд с заявлением в защиту его прав и законных интересов.
1.4. на ЖСК возложена обязанность вести, в том числе в системе, реестр своих членов, в том числе определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью; размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.
Неисполнение с 01.07.2016 обязанности по ведению реестра членов ЖСК в соответствии со ст. 14.28.1 КоАП РФ повлечет наложение административного штрафа на виновное лицо.
1.5. представлять с 01.01.2017 ежеквартально в контролирующий орган отчетность об осуществлении деятельности ЖСК, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства ЖСК многоквартирного дома, в том числе об исполнении ЖСК своих обязательств перед членами ЖСК и иными лицами, а также представлять промежуточную и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность (п.3.3 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…»).
За неисполнение указанной обязанности предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа на должностных лиц в размере от 5 000 до 15 000 рублей; на юридических лиц – от 50 000 до 200 000 рублей (ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ, ст. 23.64 КоАП РФ).
2. со стороны контролирующего органа: 
2.1. для минимизации нарушений прав граждан, участвующих в строительстве жилья путем вступления в члены ЖСК, Федеральным законом № 236-ФЗ увеличены полномочия органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома.
Так, с 26.07.2015 указанный орган обеспечивает контроль за деятельностью ЖСК в части:
— соблюдения порядка привлечения денежных средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома;
— наличия права на земельный участок, на котором предполагается строительство;
— наличия разрешения на строительство многоквартирного дома;
— соблюдения ЖСК запрета на возведение одновременно нескольких многоквартирных домов с количеством этажей более трех.
Положениями ст. 123.2 ЖК РФ установлен порядок контроля за деятельностью ЖСК, в том числе на контролирующий орган возложена обязанность осуществлять проверку деятельности ЖСК, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, закреплены основания для проведения проверок.
Указанные положения действуют с 25.07.2015.
Основанием для проведения контролирующим органом плановой проверки является истечение одного года с даты выдачи ЖСК разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки ЖСК.
Основаниями для проведения внеплановой проверки являются:
— неисполнение в установленный срок ЖСК предписания об устранении нарушения требований ч. 3 ст. 110 ЖК РФ, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 ЖК РФ, а с 01.01.2017 – истечение срока исполнения такого предписания; 
— поступившие в контролирующий орган обращения и заявления граждан, в том числе ИП, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также из системы о фактах нарушения требований ч. 3 ст. 110 ЖК РФ, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 ЖК РФ;
— требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.
Полномочия по возбуждению и рассмотрению дел об административных правонарушениях за нарушение ЖСК порядка размещения информации в государственной информационной системе (ч. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ) и за неисполнение обязанности по ведению реестра членов ЖСК (ст. 14.28.1 КоАП РФ) возложены на контролирующий орган с 01.07.2016. 
В случае выявления в ходе контрольных мероприятий деятельности ЖСК нарушений требований законодательства контролирующий орган вправе:
— направлять в ЖСК обязательные для исполнения предписания об устранении выявленных нарушений, а также о приостановлении деятельности ЖСК;
— рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями ЖСК требований части 3 статьи 110 ЖК РФ, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 ЖК РФ;
— обращаться в суд с заявлением о ликвидации ЖСК; с заявлениями в защиту прав и законных интересов членов ЖСК, в случае нарушения их прав и интересов;
— принимать меры, необходимые для привлечения ЖСК, его должностных лиц к ответственности.
2.2. Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ в рамках осуществления контроля за деятельностью ЖСК, связанной с привлечением денежных средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, контролирующему органу предоставлено право:
— осуществлять контроль за соблюдением ЖСК требований к размещению информации и документов, установленных ч. 1 ст. 123.1 ЖК РФ;
— получать в порядке межведомственного взаимодействия от налоговых органов, органов МВД, органа регистрации прав информацию и документы, необходимые для осуществления контроля;
— получать от ЖСК и иных лиц, с которыми ЖСК заключил договоры, связанные со строительством многоквартирного дома, документы и информацию, необходимые для осуществления государственного контроля (надзора) за деятельностью ЖСК, перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов РФ;
— ежеквартально получать от ЖСК отчетность о деятельности, связанной с привлечением средств граждан для строительства многоквартирного дома, по форме и в порядке, установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также промежуточную и годовую отчетность;
— направлять в правоохранительные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений;
— осуществлять иные полномочия, предусмотренные федеральными законами;
— с 01.01.2017 размещать в сети «Интернет» информацию о проведенных проверках деятельности ЖСК, привлечении соответствующих лиц к административной ответственности за нарушение требований законодательства.
Справочно: 
На сегодняшний день в Алтайском крае строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан ведется следующими ЖСК:
— ЖСК № 166 (многоквартирный дом по адресу: проезд Северный Власихинский, 36 в г. Барнауле);
— ЖСК «Лазурный» (многоквартирный дом по адресу: ул. Юрина, 168к в г. Барнауле);
— ЖСК «Балтийский» (многоквартирный дом по адресу: ул. Балтийская, 96 в г. Барнауле).

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: