Долевое строительство

Рекомендации по работе с договорами участия в долевом строительстве

1. Составление и заключение договора участия в долевом строительстве

При заключении договора необходимо руководствоваться положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Федеральный закон», «ФЗ»).

Предмет договора участия в долевом строительстве (далее – «Договор»):

застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;

участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 4 ст. 4 ФЗ Договор должен содержать следующие существенные условия:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе: план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ст. 8 ФЗ). Такой срок может быть определен конкретной датой или периодом времени и должен быть единым для всех участников долевого строительства. Срок должен согласовываться с этапами и сроками реализации проекта строительства, в том числе предполагаемым сроком получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

3. Цена Договора, сроки и порядок ее уплаты. При этом цена договора участия в долевом строительстве может быть определена следующими способами:

как сумма, состоящая из денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика;

как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства;

как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. При этом общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства, в том числе на технологическое и инженерное оборудование: не менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства — не менее трех лет.

5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору:

Залог земельного участка, предоставленного для строительства объекта, а также строящегося на нем объекта

Если договор участия в долевом строительстве дома заключен с первым участником долевого строительства дома до государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ориентировочно до 28.10.2017), то застройщик должен обеспечить обязательства по передаче квартир дольщиком одним из следующих способов:

— поручительство банка;

— страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения путем заключения договора страхования со страховой организацией или путем членства в потребительском обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

После государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» застройщики, начавшие новые проекты строительства, обязаны будут делать обязательные отчисления в указанный фонд до государственной регистрации Договора.

6. В случае строительства, реконструкции объектов социальной инфраструктуры – назначение такого объекта, цели и размер затрат застройщика, в том числе подлежащих возмещению за счет денежных средств , уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору, а также уплачиваемых участником долевого строительства, с которым заключен договор; сведения о договорах о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении.

Существенные условия Договора должны соответствовать информации, содержащейся в проектной декларации на момент заключения Договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

В случае отсутствия в Договоре хотя бы одного из существенных условий, такой Договор считается не заключенным.

Договор заключается в письменной формеподлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по Договору допускается до подписания сторонами передаточного акта и только после уплаты участником долевого строительства цены Договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо, то уплата цены уступки производится после государственной регистрации такого соглашения (договора). При этом цедент по такому соглашению (договору) несет ответственность за несоблюдение требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством РФ.

Соглашения об изменении, дополнении, расторжении Договора, а также об уступке прав требования по Договору (цессия), заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: