Долевое строительство

Порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства

Правом привлечения денежных средств для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости обладает только застройщик – юридическое лицо в форме хозяйственного общества (ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ).

До заключения первого договора участия в долевом строительстве необходимо застройщик обязан (ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ):

— зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства или договор аренды такого земельного участка.

— получить в установленном порядке разрешение на строительство;

— опубликовать, разместить и представить в Госинспекцию Алтайского края проектную декларацию на строительство объекта и получить заключение Госинспекции Алтайского края о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст.ст. 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ (ч.ч 2, 2.1, ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ)

Застройщик, получивший разрешение на строительство до 01.07.2018, должен соответствовать следующим требованиям (ч. 2 ст. 3):

— имеет полностью оплаченный уставный (складочный) капитал в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех объектов недвижимости, строительство которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию;

Максимальная общая площадь объектов долевого строительства   Минимальный размер уставного капитала застройщика

до 1500 м2  2 млн.500 тыс. руб.

до 2500 м2  4 млн. руб.

до 10 000 м2         10 млн. руб.

до 25 000 м2         40 млн. руб.

до 50 000 м2         80 млн. руб.

до 100 000 м2       150 млн. руб.

до 250 000 м2       400 млн. руб.

до 500 000 м2       800 млн. руб.

более 500 000 м2  1 млрд.500 млн. руб.

— в отношении застройщика отсутствует процедура ликвидации;

— в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур банкротства;

— в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания;

— в реестре недобросовестных поставщиков отсутствуют сведения о застройщике;

— в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка отсутствуют сведения о застройщике;

— отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ за прошедший календарный год, размер которых превышает 25% балансовой стоимости активов застройщика;

— у руководителя компании-застройщика и главного бухгалтера отсутствует судимость за преступления в сфере экономики, а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства.

На застройщиков, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, распространяются следующие требования:

— опыт (не менее 3-х лет) в строительстве многоквартирных домов в ка-честве застройщика, заказчика, генерального подрядчика или возведения не менее 10 тыс. кв.м. МКД;

— наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»;

— единственно возможная организационно-правовая форма – хозяй-ственное общество.

Требования для приобретения права на привлечение средств насе-ления:

— осуществление строительства на основании одного разрешения на строительство или нескольких разрешений на строительство в рамках договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном освоении;

— наличие не менее 10% собственных средств от сметной стоимости строительства дома и размещение указанной суммы на счете организации на момент подачи проектной декларации;

— отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строитель-ством.

Руководители, главные бухгалтера застройщиков не могут:

— иметь отдельные виды судимости;

— иметь не истекший срок административного наказания в виде дисквалификации;

— быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица;

— исполнять ранее (менее трех лет назад) функции единоличного исполнительного органа юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом;

— быть ранее (менее трех лет назад) бенефициаром юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом).

Организация, не соответствующая указанным требованиям, не вправе осуществлять привлечение средств участников долевого строительства. Установление контролирующим органом факта несоответствия застройщика указанным требованиям влечет обязанность контролирующего органа направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства. При получении уведомления Росреестр обязан приостановить регистрацию ДДУ и уведомить всех участников долевого строительства о том, что застройщик лишён права привлекать денежные средства граждан.

В случае если в нарушение установленного Федеральным законом № 214 порядка каким-либо лицом привлекаются денежные средства, то гражданин может потребовать от данного лица (ч.3 ст.3 ФЗ):

немедленного возврата переданных ему денежных средств;

уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств;

возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Способы привлечения денежных средств граждан для целей строительства жилых помещений в многоквартирных домах, которые на момент такого привлечения не введены в эксплуатацию

(ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ):

— на основании договора участия в долевом строительстве;

— путем выпуска ценных бумаг особого вида (облигаций) — жилищных сертификатов;

— жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеуказанных требований. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение вышеуказанных требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ).

Не допускается передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством РФ (ч. 2.2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ).

Административная ответственность (ч.1 ст.14.28 КоАП РФ):

привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом не имеющим в соответствии с Федеральным законом на это права привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных Федеральным законом влечет наложение административного штрафа:

на должностных лиц в размере от 20 до 50 тыс. рублей;

на юридических лиц – от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей.

Согласно примечанию к ст.14.28 КоАП РФ административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Уголовная ответственность (ст. 200.3 УК РФ):

привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном (более 3 млн рублей), особо крупном (более 5 млн рублей) размерах, а равно совершенное группой лиц по предварительному сговору, наказывается:

обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти (четырехсот восьмидесяти) часов,

исправительными работами на срок до одного года (до двух лет),

принудительными работами на срок до двух лет (до пяти лет),

лишением свободы на срок до двух лет (до пяти лет) с ограничением свободы на срок до одного года (до двух лет) или без такового.

Согласно примечанию к ст. 200.3 УК РФ лицо, совершившее вышеуказанное преступление освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: