Долевое строительство

Обязанности застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства

В соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» и принятых в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами РФ застройщик при осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, обязан:
соблюдать установленные Федеральным законом № 214-ФЗ требования, предъявляемые к способу и порядку привлечения денежных средств участников долевого строительства (ст.ст. 1, 3 Федерального закона № 214-ФЗ, подробнее см. «Порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства»);
— до заключения договора с первым участником долевого строительства представить в Госинспекцию Алтайского края проектную декларацию на строительство объекта по утвержденной Минстроем России форме и получить заключение о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ (ч. 2 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, подробнее см. «Рекомендации по работе с проектными декларациями»);
— в установленном порядке вносить в проектную декларацию изменения (ч.ч. 5, 6 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, подробнее см. «Рекомендации по работе с проектными декларациями»);
размещать необходимые документы и информацию с соблюдением установленных сроков в единой информационной системе жилищного строительства (подробнее см. «Информационная открытость застройщика»);
соблюдать требования, предъявляемые к органам управления застройщика и его участникам (ст. 3.2 Федерального закона № 214-ФЗ, вступает в силу с 01.01.2018);
предоставить любому обратившемуся к нему лицу для ознакомления подлинники или надлежащим образом заверенные копии следующих документов (ч. 2 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ):
учредительные документы;
свидетельство о государственной регистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за три последних года осуществления предпринимательской деятельности.
представить для ознакомления по требованию участника долевого строительства (ч. 2 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ):
разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства;
заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
использовать денежные средства участников долевого строительства исключительно на цели, установленные ст.18 Федерального закона № 214-ФЗ;
ежеквартально представлять в Госинспекцию Алтайского края отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства по формам и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации (п. 6 ч. 6 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, подробнее см.«Рекомендации по работе с ежеквартальной отчетностью»);
соблюдать нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика,установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости застройщика»: норматив обеспеченности обязательств Н1 — не менее 1; норматив целевого использования средств Н2 – не более 1; норматив безубыточности Н3 – не менее 1 (подробнее см. «Рекомендации по работе с ежеквартальной отчетностью»);
— непредставление в инспекцию в установленный законом срок отчетности;
— представление отчетности, содержащей недостоверные сведения;
— представление отчетности не в полном объеме
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 5 до 15 тысяч рублей, на юридических лиц от 50 – 200 тысяч рублей (ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ).
представлять в установленный ст. 11 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» срок сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства в соответствии с перечнем, утвержденным приказом Государственной инспекции Алтайского края от 21.04.2017 № 55 (п. 4 ч. 6 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ)
— непредставление в установленный срок в Госинспекию вышеуказанных сведений и (или) документов или
— представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или
— недостоверных сведений,
влечет административную ответственность в виде штрафа на должностных лиц в размере от
5 до 15 тысяч рублей; на юридических лиц — от 50 до 200 тысяч рублей (ч. 4 ст. 14.28. КоАП РФ)
представлять в Госинспекцию информацию о физическом лице, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25 %) корпоративным юридическим лицом – застройщиком (п. 1.3 ч. 6 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ);
представлять в Госинспекцию информацию о лицах, осуществляющих работы, поставки товаров и (или) предоставляющих услуги по проведению инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, с указанием полного наименования юридического лица или фамилии, имени, отчества индивидуального предпринимателя, адреса (места нахождения), а также о видах таких товаров, работ, услуг и информацию о наличии у этих лиц соответствующих допусков (лицензий) к осуществлению указанных видов работ, поставок товаров и предоставлению услуг, если законодательством Российской Федерации предусмотрено требование о наличии указанных допусков (лицензий);
зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога (ч. 5 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ);
получить согласие участников долевого строительства для передачи в последующий залог имущества, указанного в ч.ч. 1-3 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ, за исключением случая, установленного ч. 7 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ;
привлекать денежные средства участников долевого строительства в объеме, не превышающем в совокупности с полученными от банков кредитами стоимости строительства многоквартирного дома, указанной в проектной декларации (ч. 7.1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ);
Если договор участия в долевом строительстве дома заключен с первым участником долевого строительства дома до даты государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (до 20.10.2017), то застройщик обязан до заключения договора долевого участия по своему выбору обеспечить исполнение обязательств по передаче квартиры участнику строительства по своему выбору одним из следующих способов:
— поручительством банка (ст. 15.1 Федерального закона № 214-ФЗ, ч. 7 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ);
— страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору, путем заключения договора страхования со страховой организацией или путем членства в потребительском обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, (ст. 15.2 Федерального закона № 214-ФЗ, ч. 7 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ).
Если договор участия в долевом строительстве дома заключен с первым участником долевого строительства дома после даты государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (с 20.10.2017), то застройщик обязан не менее чем за три рабочих дня до даты предоставления документов на государственную регистрацию договора долевого участия уплатить в указанный фонд обязательные взносы в размере 1,2% от цены договора. Подробная информация, а также реквизиты платежного поручения для перечисления взносов, размещены на сайте фонда –фонд214.рф.

Гражданско-правовые обязанности застройщика
— в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ);
— направить в установленный законом срок участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия (ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ);
— передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует (ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ) условиям договора долевого участия, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;
— в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока, направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ);
— передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ), но после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ);
— за нарушение вышеуказанного срока уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 (1/150 – для граждан) ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора долевого участия за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ);
— передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (ч. 1.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ);
— устранить выявленные недостатки (дефекты) объекта долевого строительства в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства (ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ);
— за нарушение вышеуказанного срока уплатить гражданину – участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей»;
— в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора по предусмотренным законом основаниям, возвратить в установленный законом срок участнику долевого строительства уплаченные денежные средства и уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки) Банка России (ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ);
— в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по предусмотренным законом основаниям, возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения (ч. 5 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ);
— в случае нарушения застройщиком вышеуказанных сроков возврата денежных средств или сроков зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки) Банка России (ч. 6 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ).
Согласно ч.15 ст.23 Федерального закона № 214-ФЗ Госинспекция вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:
1) более чем на тридцать дней задержано представление ежеквартальной отчетности;
2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности;
3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным ч. 1 ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;
4) застройщиком не исполнялись требования Федерального закона № 214-ФЗ, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные указанным законом меры воздействия;
5) в проектной декларации, представленной застройщиком в Госинспекцию продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ;
6) по истечении трех месяцев со дня выдачи Госинспекцией предписания об устранении нарушения ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщиком не устранено нарушение таких требований.
В случае неоднократного или грубого нарушения лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства, требований Федерального закона № 214-ФЗ или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях, Госинспекция вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации указанного лица (ч. 16 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ).

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: