Долевое строительство

Вексель на квартиру — обещание, не обязательное для исполнения!

Еще в 2007 году в стране создан правовой прецедент: вынесено судебное решение против «серых схем» в долевом строительстве. Арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования «вексельной схемы». В дальнейшем аналогичная практика прочно закрепилась и в Алтайском крае.

Однако, несмотря на Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», сложившуюся судебную практику, жесткие санкции со стороны инспекции (суммы штрафов по каждому случаю незаконного привлечения достигают до 1 млн. рублей) отдельные строители продолжали пользоваться «серыми схемами» для обхода закона. В 2014 году на территории края наказано несколько юридических лиц, занимающихся этой деятельностью с нарушениями.
Последний пример — выявленный факт привлечения ООО «Жилищная инициатива» средств гражданина для строительства дома под видом оформления договора купли-продажи векселя с последующим заключением предварительного и основного договоров куп-ли-продажи квартиры, расположенной в строящемся доме.
Целью заключения сторонами договора займа, выдачи векселя, а также подписания предварительного договора купли-продажи являлось выполнение обществом работы, завершающейся передачей квартиры в многоквартирном доме и зачет задолженности (предоставления займа и выдачи векселя) в счет оплаты передаваемой гражданину квартиры в рамках предварительного договора купли-продажи, приобретаемой им для личных нужд. Так как привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с указанной целью, в сложившейся ситуации имели место правоотношения по участию в долевом строительстве, оформленные с нарушениями закона.
Учитывая, что сроки давности привлечения к ответственности за содеянное к моменту обнаружения правонарушения истекли, общество наказано не будет. Специалисты отдела контроля (надзора) в области долевого строительства инспекции поясняют, в связи с тем, что фактически отношения по участию в строительстве завершены, оснований для выдачи предписания об устранении допущенного нарушения нет, так как предписание в таких случаях всегда касается конкретной ситуации (гражданина), а не деятельности в целом. Однако, акт проверки с установленным в нем фактом правонарушения — это намек на то, что для продажи квартир в строящихся объектах пора переходить к использованию договора «долевого участия», предусмотренного законом №214-ФЗ.

Снова о главном 

Федеральный закон №214-ФЗ допускает участие граждан в строительстве жилья только тремя способами:
— на основании договора участия в долевом строительстве;
— путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов;
— путем членства в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах.
Наиболее защищенной формой участия является договор участия в долевом строительстве. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреетра, что, свою очередь, гарантирует защиту от «двойных продаж» одного и того же объекта долевого строительства. Кроме того, по договорам долевого участия предусмотрены увеличенные сроки гарантии на объект, повышенные меры ответственности для застройщика за нарушения условий договора или порядка его заключения, а для объектов первые договоры долевого участия в строительстве которых зарегистрированы после 31.12.2013 — обязательна банковская гарантия или страхование гражданской ответственности застройщика.
Не соглашайтесь оформлять свои отношения с застройщиком на основании каких-либо иных договоров (займа, векселя, предварительного, инвестиционного договоров, договора резервирования). Такой способ привлечения денежных средств граждан для целей строительства жилья в соответствии с требованиями Федерального закона №214-ФЗ является не-допустимым (нарушение требований ст. 2, ч.ч. 1, 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ) и лишает граждан, закрепленных в нем гарантий.
Договор участия в долевом строительстве может заключаться только с застройщиком – юридическим лицом, имеющим в обязательном порядке:
 разрешение на строительство конкретного многоквартирного дома, полученное на его имя;
 проектную декларацию на строительство объекта (которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства);
 зарегистрированные права на земельный участок, который предоставлен для строительства данного дома (свидетельство о праве собственности, зарегистрированный договор аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования).

Снова 37 год ?!? или Вексель — ловушка для … застройщика

Правила работы с векселями до сих пор регулируются не только ГК РФ и Федеральным законом от 11.03.1997 №48-ФЗ «О переводном и простом векселе», но и Постановлением ЦИК и СНК СССР от 7 августа 1937 №104/1341 «О введении в действие положения о переводном и простом векселе». Очевидно, что законодательство тех лет и по целям его принятия, и по уровню развития регулируемых отношений не соответствует интересам защиты прав привлеченных с использованием его норм «дольщиков».
Однако, в желании избежать процедур, обязательных для современных законных способов привлечения денежных средств граждан, застройщики забывают о негативных последствиях, которые обязательно последуют и для них в случае применения незаконных схем.
Итак:
1. По требованию гражданина такой «застройщик» обязан выплатить ему следующие санкции:
1.1. В случае привлечения денежных средств с использованием вексельно-заемной схемы (и иных «серых схем») гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков, в том числе убытков в виде уплаты банку процентов, предусмотренных кредитным договором, и страховых премий.
1.2. Если отношения по участию в долевом строительстве жилья вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к ним применяется законодательство РФ о защите прав потребителей. Таким образом, кроме процентов по ст.395 ГК РФ, можно взыскать компенсацию морального вреда, причиненного гражданину не-законными действиями, связанными с неправомерным привлечением и использованием его денежных средств.
Данные правила подтверждены судебной практикой (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
2. За несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда, причиненного истцу нарушением прав потребителя, судом налагается штраф размере в 50 % от суммы, присужденной в пользу потребителя.
3. В случае, если факт незаконного привлечения денежных средств будет установлен Инспекцией (например, по жалобе участника строительства) лицо, незаконно привлекшее денежные средства, подлежит административной ответственности по ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ с наложением штрафа на должностных лиц в размере от 20 000 до 50 000 рублей; на юридических лиц — от 500 000 до 1 000 000 рублей.
«Учитывая, что правовая грамотность населения в этих вопросах растет быстрыми темпами, застройщикам следует опасаться применять «серые схемы». По всем обращениям граждан о таких фактах инспекция вправе провести и документарную, и выездную проверку лица, привлекшего средства «дольщика». И если выяснится, что деньги привлечены незаконно — предполагаемая нерадивым застройщиком прибыль обернется существенными убытками,- поясняют в краевой Государственной инспекции. — В свою очередь мы призываем граждан занять активную позицию по вопросам защиты своих прав, в том числе на финансовые компенсации в подобных случаях, и обращаться к нам при подозрении на то, что при сделках с ними использованы незаконные схемы».

Возможно ли использование ценных бумаг для привлечения средств населения для строительства объектов недвижимости? 
Да, возможно.
Частью 2 статьи 1 Федерального закона №214-ФЗ установлено, что привлечение де-нежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

Что такое жилищный сертификат? 
Жилищный сертификат — это эмиссионная ценная бумага (облигация), номинальная стоимость которой выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте и которая предоставляет её владельцу право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких ценных бумаг (облигаций), имеющая индексированную номинальную стоимость.
Номинальная стоимость Жилищного сертификата, выраженного в единицах общей площади жилья, не может быть менее 0,1 квадратного метра. Совокупная номинальная стоимость не может превышать общей площади многоквартирного жилого дома, строящегося за счет средств, получаемых от размещения такого выпуска.
Жилищный сертификат не надо путать с теми сертификатами, которые выдаются «льготникам» — военнослужащим, чернобыльцам, жителям Крайнего севера для приобретения ими квартир по федеральным жилищным программам.
Жилищный сертификат (далее — «ЖС») имеет существенные отличия от простых векселей подрядчиков (заказчиков, инвесторов), которые применяются последними в «серых схемах».
1. ЖС могут быть выпущены только застройщиком, в то время как займы (векселя) привлекаются подрядчиками, заказчиками, инвесторами и иными участниками строительства.
Положением Банка России от 11.08.2014 №428-П «О стандартах эмиссии ценных бумаг, порядке государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, государственной регистрации отчетов об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг» установлено, что эмиссия жилищных сертификатов может осуществляться зарегистрированными на территории Российской Федерации юридическими лицами, которые:
• получили в установленном порядке права застройщика на строительство много-квартирного жилого дома;
• имеют в собственности или на праве аренды земельный участок и получили в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного жилого дома;
• утвердили в установленном порядке проектную документацию на строительство многоквартирного жилого дома.
2. Выпуск ЖС подлежит обязательной регистрации уполномоченным органом. Согласно Указанию Банка России от 06.08.2014 №3360-У в отношении выпусков жилищных сертификатов таким уполномоченным органом является Департамент допуска на финансовый рынок Банка России (г.Москва). В отличие от этой ценной бумаги простые векселя, используемые в незаконных серых схемах, регистрации в уполномоченном органе не проходят.
3. Исполнение обязательств по жилищным сертификатам должно обеспечиваться поручительством, банковской гарантией, государственной или муниципальной гарантией. Векселя (займы) нечем и никем, кроме репутации выпустившего его лица, не обеспечиваются.
4. Контроль за целевым использованием денежных средств, полученных от размещения жилищных сертификатов, осуществляет банк (банки), заранее определённые при выпуске ЖС. При этом банки, контролирующие целевое использование привлекаемых де-нежных средств, несут ответственность, в том числе финансовую. Кроме этого, эмитенты ЖС представляют ежеквартальную отечность в уполномоченные федеральные органы. Деятельность по привлечению займов (выдаче векселей) никем не контролируется.
5. Отличительной особенностью ЖС от простого векселя (как в рассмотренном выше случае) и договора беспроцентного займа является обязательная индексация номинальной стоимости. Это еще одна защитная «оболочка» ЖС. Схема индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата в денежном выражении является его обязательным условием и может устанавливаться в виде формулы с переменными (курс определенной иностранной валюты, темп роста инфляции, темп роста определенного индекса и другие), значения которых не могут изменяться в зависимости от усмотрения эмитента.
Важно, что индексированная стоимость сертификата может быть в любой момент получена держателем сертификатов до завершения проекта.
6. В отличие от векселя строительной организации ЖС удостоверяет право его владельца на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких сертификатов. А простой вексель — это «ничем не обусловленное обязательство» (ст.815 ГК РФ).
По смыслу ст.807 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Вексель — это разновидность займа, представляющий собой денежное обязательство. То есть, ни договор займа, ни вексель, не обязывают застройщика передать Вам квартиру или иной объект недвижимости — в силу закона Вы вправе потребовать с него только сумму займа в том же (денежном) выражении. Поэтому на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа (выдача векселя) используется только недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило, сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: