Долевое строительство

Рекомендации участникам долевого строительства

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ). Данный закон вступил в действие с 1 апреля 2005 года.

Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, также распространяется действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», но только в части, не урегулированной Законом
№ 214-ФЗ (альтернативность подсудности, возмещение ущерба и морального вреда, включение в договор условий, ущемляющих права потребителей).

Действие Закона № 214-ФЗ не распространяется:

1) на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

2) на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до 1 апреля 2005 года.

Застройщиком по определению Закона № 214-ФЗ является хозяйственное общество или дочерние хозяйственное общество основного общества, имеющее в собственности, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Кроме того, застройщик должен иметь опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Объект долевого строительства (жилье) передается участнику долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче. Такие документы составляются только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с Законом № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве (далее — договор) является единственно возможным договорным основанием привлечения денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. По договору участия в долевом строительстве:

Перед заключением сделки, то есть оформлением договора на участие в долевом строительстве воспользуйтесь своим правом на получение необходимой и достоверной информацией о застройщике и выполняемых строительных работах.

Закон № 214-ФЗ предъявляет к застройщику ряд требований.

Прежде всего, это требование по раскрытию информации. Для этого закон вводит понятие «проектная декларация», которая включает в себя, во-первых, информацию о застройщике, и во-вторых, информацию о проекте строительства, которая должна соответствовать проектной документации, разрабатываемой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. Закон № 214-ФЗ перечисляет документы (п. 2 ст. 20), которые застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу. Среди них — годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибили и убытков за последние три года осуществления застройщиком деятельности.

Внимательно изучите условия договора на участие в долевом строительстве на предмет ущемления Ваших прав как участника долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, возмездным, взаимным договором.

Обязательными условиями, которые необходимы и достаточны для заключения договора участия в долевом строительстве, являются:

1) Определенный объект долевого строительства (нежилое помещение, комната, квартира и т.д.) в соответствии с проектной документацией, подлежащий передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства — это срок, до которого застройщик обязан передать объект долевого строительства. При этом указание в договоре приблизительных или ориентировочных сроков передачи является не соответствующим действующим нормам гражданского законодательства.

3) Гарантийный срок для объекта долевого строительства, который должен составлять не менее чем пять лет. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (с учётом изменений, внесённых Федеральным законом от 17.06.2010 №119-ФЗ — гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства).

4) Обеспечение исполнения обязательств застройщиком (страхование гражданской ответственности, уплата взносов в компенсационный фонд долевого строительства).

Ранее, согласно Закона №214-ФЗ гарантиями защиты прав участников долевого строительства являлось страхование гражданской ответственности застройщика. С 20.10.2017 начал работу компенсационный фонд долевого строительства. Данный фонд сформирован за счет обязательных отчислений застройщиков, он призван защитить права участников долевого строительства.

Такая мера защиты пришла на смену страхованию гражданской ответственности застройщиков и поручительству банка, которые не смогли реализовать поставленных перед ними задач.

Отчисление в Фонд является одним из обязательных требований для приобретения застройщиками права на привлечение денежных средств участников долевого строительства, контроль за которым осуществляется инспекцией строительного и жилищного надзора Алтайского края.

5) Цена договора, срок и порядок ее уплаты. Цена договора — это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. По соглашению сторон цена договора может быть изменена и после его заключения, но только в том случае, если договором такая возможность предусмотрена и с обязательной государственной регистрацией достигнутых соглашений.

Все перечисленные сроки в договоре участия в долевом строительстве должны определяться календарной датой или истечением периода времени, либо указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Течение срока передачи, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Кроме того, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации  и считается заключенным только с момента такой регистрации.

При несогласовании либо отсутствии в договоре участия в долевом строительстве хотя бы одного из указанных выше условий такой договор не пройдет государственную регистрацию и, соответственно, не будет заключен.

Ответственность за нарушение обязательств по договору установлена ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ. Сторона, не исполнившая или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку. Размер неустойки определен Законом № 214-ФЗ.

Наличие зарегистрированного договора участия в долевом строительстве:

  1. свидетельствует, что застройщиком выполнены требования статей 3, 4 Закона № 214-ФЗ для получения права привлекать денежные средства граждан для долевого строительства объектов недвижимости;
  2. обеспечивает существование текста договора в том виде, в каком он был зарегистрирован;
  3. обеспечивает потребителей — участников долевого строительства гарантиями и правами, предусмотренными положениями Закона № 214-ФЗ;
  4. позволяет определить наличие прав и обременений того или иного объекта недвижимости в связи с открытостью для любого лица информации, содержащейся в Едином государственном недвижимости;
  5. исключает возможность «двойных продаж» жилья;
  6. обеспечивает осуществление Управлением Роспотребнадзора по Алтайскому краю контроля за соблюдением застройщиками положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», Закона № 214-ФЗ в ходе исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве, в том числе на право получения потребителями информации о застройщике и выполняемых работах, права потребителей на судебную защиту, на возмещение ущерба и компенсации морального вреда, приведения условий договора участия в долевом строительстве в соответствие с требованием действующего законодательства;
  7. обеспечивает осуществление Инспекцией контроля за соблюдением застройщиками требований Закона № 214-ФЗ, в том числе порядка привлечения и целевого использования денежных средств граждан.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: