Долевое строительство

Почему следует читать проектную декларацию

Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности, при которой строительная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и (или) юридических лиц (участников долевого строительства) для строительства объектов недвижимости (жилых домов, нежилых помещений, машино-мест, гаражей, апартаментов).

Для участников долевого строительства официальным документом, позволяющим почерпнуть информацию о застройщике и об объекте строительства является проектная декларация.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщику до заключения первого договора участия в долевом строительстве необходимо направить проектную декларацию через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в контролирующий орган, для получения заключения о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ.

Итак, проектная декларация – это документ, включающий в себя информацию о застройщике и проекте строительства, определяющий объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в проектной декларации. Проектная декларация является документом, удостоверяющим факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

Форма проектной декларации утверждена приказом Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр.

Форма проектной декларации подразделяет информацию, указанную в проектной декларации на сведения о застройщике и проекте строительства.

Разделы 1 – 8 формы проектной декларации позволяют участнику долевого строительства ознакомиться с информацией о застройщике (местоположение, контактная информация, адрес официального сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», проекты строительства, в которых принимал участие застройщик, учредитель, бенефициар).

Анализ данной информации позволяет понять имеется ли у застройщика опыт строительства многоквартирных домов, какое количество домов построено застройщиком, длительность стройки. Также немаловажный аспект — узнать, как компания построила эти дома. Можно даже сходить на уже введенные в эксплуатацию объекты, пообщаться с ТСЖ, жителями – насколько комфортно им живется.

Но если в декларации не указаны никакие объекты, то не стоит сразу отказываться от этого застройщика. Многие крупные строительные компании организуют для строительства каждого объекта новое юридическое лицо. В данном случае важнее обратить внимание на состав учредителей застройщика, в составе которых могут быть известные на строительном рынке компании.

Если анализ учредителей застройщика не позволяет сделать вывод о надежности застройщика, то необходимо обратиться к информации о финансовом результате, размере кредиторской и дебиторской задолженности застройщика.

Прибыль означает, что полученных доходов организации оказалось достаточно для погашения всех обязательств компании и при этом остался свободный остаток.

Убыток, наоборот, доходов организации оказалось недостаточно для покрытия всех её расходов.

Под кредиторской задолженностью понимаются долги организации перед кредиторами, которые организация обязана погасить.

Дебиторская задолженность — это сумма долгов, причитающихся компании со стороны других организаций или граждан, являющихся её должниками.

Здесь необходимо обратить внимание на размер (соотношение) дебиторской и кредиторской задолженности. Превышение дебиторской задолженности над кредиторской означает отвлечение средств из хозяйственного оборота и в дальнейшем может привести к необходимости привлечения дорогостоящих кредитов банка и займов для обеспечения текущей производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской создает угрозу финансовой устойчивости предприятия, подобные факторы создают угрозу приостановки строительства объекта в связи с отсутствием источников финансирования.

Застройщик обязан ежеквартально вносить изменения о финансовом результате, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю квартальную отчетную дату. Такие изменения вносятся застройщиком до тех пор, пока осуществляется привлечение денежных средств дольщиков.

Проектная декларация также содержит информацию о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно:

— о наличии (отсутствии) процедур ликвидации юридического лица;

— о наличии (отсутствии) сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с законодательством РФ о закупках товаров, работ, услуг, отдельными видами юридических лиц;

— о наличии (отсутствии) сведений о застройщике в реестре недобросовестных участников аукционе по продаже земельного участка, находящего в государственной и муниципальной собственности;

— о наличии недоимки по налогам и сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ;

— о наличии (отсутствии) судимости за преступления в сфере экономики у главного бухгалтера и директора юридического лица.

Застройщики, которые не удовлетворяют требованиям, указанным в законе, не имеют права привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов.

Разделы 9 — 24 проектной декларации позволяют участнику долевого строительства ознакомиться с информацией о проекте строительства.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации объекта – официальной документации, определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объекта, утвержденной застройщиком (техническим заказчиком) и имеющей положительное заключение экспертизы.

В проектной декларации содержится информация о всех выданных разрешениях на строительство и правах застройщика на земельный участок.

При анализе данной информации необходимо обратить внимание на срок действия разрешения на строительство, поскольку срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости не может превышать дату окончания разрешения на строительство, но также необходимо принимать во внимание, что разрешение на строительство может быть продлено.

При анализе проектной декларации также необходимо ознакомиться с правами застройщика на земельный участок, который может принадлежать строительной компании на праве собственности, аренды, субаренды, а также на основе договора перенайма. Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать цели строительства объекта (многоквартирный жилой дом заявленной в проектной декларации этажности, гараж-стоянка и др.)

В проектной декларации застройщик должен указывать свое коммерческое обозначение и коммерческое обозначение строящегося объекта, если эти коммерческие обозначения используются застройщиком в рекламе строящегося объекта.

Проектная декларация позволяет участнику долевого строительства подробно ознакомиться с качественными характеристиками объекта строительства:

— материал наружных стен и каркаса здания, материал перекрытий;

— класс энергоэффективности объекта строительства, его сейсмостойкости;

— информция о технологическом присоединении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и связи, о размере платы за такое подключение.

— сведения о присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и др. Ознакомиться с такой информацией также можно в проектной декларации.

 — информация о количестве машино-мест. Так, если объект недвижимости предполагает меньшее количество машино-мест, чем количество квартир, предусмотренных проектом, участник долевого строительства должен понимать, что парковка машины будет вызывать значительные затруднения.

— сведения о планируемых элементах благоустройства территории: наличием дворового пространства, площадок для игр детей, взрослых, для занятий спортом, а также площадки для размещения твердых бытовых отходов, планируемые мероприятия по озеленению и наличию дорожного освещения покрытий, пространств в транспортных и пешеходных зонах.

В случае изменения сведений о застройщике или проекте строительства, застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Для получения актуальной информации о застройщике рекомендуем знакомиться с последней версией проектной декларации, размещенной на портале Единой информационной системе жилищного строительства.

В случае, если застройщик внес существенные изменения в проектную документацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в том числе изменения общей площади помещений, участник долевого строительства имеет право требовать расторжения договора долевого участия в судебном порядке (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ).

Также, на застройщика возложена обязанность по внесению информации в декларацию:

— о графике строительства объекта, что позволит участнику долевого строительства визуально оценивать соответствие графика строительства объекта заявленному в проектной декларации;

— об объектах социальной инфраструктуры, если застройщик намерен возместить затраты на их строительство за счет средств дольщиков.

В случае если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется с использованием счетов эскроу, в проектной декларации застройщик должен указать банк, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу. А в случае финансирования строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости банком, застройщик указывает информацию о целевом займе в указанном банке.

  Кроме того, ежемесячно застройщик должен вносить информацию о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве с указанием площади и назначения, проданных по ним объектов.

Таким образом, проектная декларация — это специальный документ, позволяющий участнику долевого строительства получить полную информацию об объекте недвижимости.

Как контролирующий орган, инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края рекомендует участникам долевого строительства при выборе объекта долевого строительства руководствоваться не только ценой квадратного метра, но и информацией, изложенной в проектной декларации, на основе которой будущий собственник жилого (нежилого) помещения сможет оценить не только надежность застройщика, но и степень комфорта своего будущего места жительства.

Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок — описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Контролирующий орган также вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Ознакомиться с проектной декларацией застройщика участники долевого строительства могут на едином портале Единой информационной системы жилищного строительства (https://наш.дом.рф).

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: