Долевое строительство

Об использовании застройщиками «вексельных схем» при привлечении инвестиций граждан для строительства жилья

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон №214-ФЗ) предусмотрено три законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлекать денежные средства иными способами запрещено. Однако, как показывает практика, не все застройщики стремятся следовать строгим предписаниям Федерального закона №214-ФЗ, незаконно используя «альтернативные» или так называемые «серые» схемы.

Одной из таких «серых» схем является привлечение денежных средств с использованием векселей. Суть ее в следующем: гражданину, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, предлагается приобрести ценную бумагу – вексель, ничего общего, не имеющую с жилищным сертификатом (также являющимся ценной бумагой).

В ст. 815 ГК РФ под векселем понимается ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы. Если формально подойти к отношениям между застройщиком и покупателем, то их можно квалифицировать как отношения займа, где заемщиком выступает застройщик, а заимодавцем покупатель.

В рассматриваемой схеме, застройщик (векселедатель) обязуется выплатить сумму, указанную в векселе, как правило, к предполагаемому сроку окончания строительства жилого многоквартирного дома. При этом право собственности на квартиру после окончания строительства возникает у застройщика. «Дольщики» (векселедержатели) по векселю сразу требовать квартиру не могут, у них возникает лишь право требовать от застройщика возврата денежных средств. Таким образом, нет никаких «дольщиков», так как формально застройщик строит квартиру для себя, а вексель всего лишь подтверждает, что гражданин дал на какой-то срок застройщику деньги в долг.

На практике очень часто «вексельная схема» используется в комбинации с предварительным договором купли-продажи, договором займа и т.д. В таких договорах обычно указывается, что оплата сделки по приобретению квартиры возможна путем погашения векселя.

Описанная модель отношений между застройщиком и покупателем сопряжена с серьезными рисками.

В первую очередь это связано с тем, что граждане, приобретающие векселя не знакомы со специальными процедурами, регулируемыми нормами вексельного законодательства, чем в свою очередь пользуются недобросовестные застройщики.

1. Например, в соответствии с Положением о переводном и простом векселе, введенным в действие Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 N 104/1341, если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней.
Или застройщики, как правило, выдают векселя, которые подлежат оплате без указания процентной оговорки. Следовательно, у недобросовестного застройщика есть возможность, не привлекая кредитных средств, пользоваться средствами покупателя бесплатно.

2. «Дольщикам» необходимо помнить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. Из факта выдачи векселя не возникает обязанности по передаче в собственность покупателя объекта недвижимости (квартиры), а возникает только обязанность уплатить денежную сумму. Отсюда следует, что у покупателя отсутствует право требования передачи в собственность квартиры. Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации застройщик, уплатив покупателю денежную сумму, указанную в векселе, будет считаться лицом, надлежащим образом исполнившим обязательство. Основания для предъявления к такому застройщику иска о присуждении к исполнению обязанности по передаче (продаже) квартиры полностью отсутствуют.

3. В случае с предварительным договором купли-продажи, подача иска об обязании заключить основной договор, также затруднительна по ряду причин.

Из всего вышеизложенного следует, что «вексельная» схема привлечения денежных средств граждан для строительства жилья противоречит п. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ, а значит и не дает никаких гарантий этого закона. Данный способ привлечения денежных средств выгоден для застройщиков. Граждане же рискуют не только не получить квартиру, но и лишится своих денежных средств.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: