Долевое строительство

О чём стоит знать дольщику

Инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края (далее – Инспекция Алтайского края) неоднократно разъясняла гражданам, желающим приобрести квартиру в строящемся доме, что такая покупка – серьезный и ответственный шаг.

Действующее законодательство в сфере долевого строительства содержит немало гарантий для участников долевого строительства. Задача граждан – знать свои права и настаивать на их соблюдении.

С целью информирования граждан о ситуации на рынке долевого строительства края, на сайте Инспекции Алтайского края размещена информация о застройщиках, работающих в рамках законодательства об участии в долевом строительстве. Основные разъяснения положений законодательства в области долевого строительства, информация о незаконных («серых») схемах привлечения денежных средств граждан изложены в разработанной инспекцией Памятке дольщику.

Инспекция Алтайского края еще раз напоминает гражданам, желающим принять участие в долевом строительстве жилья, что Федеральный закон от 30.12.2004
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) допускает участие граждан в долевом строительстве жилья только на основании договора участия в долевом строительстве.
Не соглашайтесь оформлять свои отношения с застройщиком на основании каких-либо иных договоров (займа, векселя, резервирования, предварительного, купли-продажи, инвестиционного договора и т.д.), поскольку они незаконны и лишают граждан, предусмотренных законом гарантий.

Договор участия в долевом строительстве может заключаться только с застройщиком – хозяйственным обществом, имеющим в обязательном порядке:
— разрешение на строительство конкретного многоквартирного дома;
— проектную декларацию на его строительство (которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства);

— оформленные права на земельный участок, который предоставлен для строительства данного дома (свидетельство о праве собственности, зарегистрированный договор аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования);

—  заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст.ст. 20 и 21 Федеральным законом №214-ФЗ;

— опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

— наименование застройщика содержит слова «специализированный застройщик».

Для того чтобы оценить надежность застройщика, гражданин вправе потребовать от него до подписания договора участия в долевом строительстве предоставить для ознакомления:
— учредительные документы;

— свидетельство о государственной регистрации;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период.

По договору участия в долевом строительстве у сторон есть взаимные права и обязанности:
— у застройщика – в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства дольщику;
— у дольщика – уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации в Росреестре.

Помните:
— только после государственной регистрации договора застройщик имеет право требовать от гражданина оплаты по нему;

— отсутствие государственной регистрации договора долевого участия лишает гражданина специальных прав, предусмотренных Законом №214-ФЗ, и не защищает от риска «двойных» продаж.

В соответствии с требованиями Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке должен содержать следующие условия (при отсутствии хотя бы одного из них договор не пройдет государственную регистрацию в Росреестре):

  1. Конкретный объект долевого строительства(соответствующий проектной документации), который будет передан дольщику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (т.е. конкретная квартира или нежилое помещение (далее для удобства в качестве объекта долевого строительства будем рассматривать квартиру). В договоре долевого участия квартира должна быть подробно описана: местоположение (адрес) строящегося дома, номер блок-секции, подъезда, этаж, расположение на этаже, строительный номер, общая площадь, количество комнат и др. Для того чтобы убедиться, что технические характеристики квартиры совпадают с теми, которые содержатся в договоре, попросите у застройщика поэтажный план дома и найдите на нем приобретаемую квартиру. Как правило, документ с описанием квартиры, указанием её местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади является приложением к договору долевого участия. Обратите внимание, что для государственной регистрации договора представление такого документа обязательно.
  2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику– это срок, не позднее которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру.

Застройщик вправе передать квартиру только после ввода дома в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В соответствии с требованиями Федерального закона №214-ФЗ если застройщик не может завершить строительство в предусмотренный договором срок, он обязан не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока направить дольщику соответствующую информацию с предложением об изменении договора в части срока передачи квартиры.

Участник долевого строительства, в соответствии с принципом свободы договора, действующим в российском законодательстве, вправе принять предложение застройщика о продлении срока передачи квартиры или отклонить его.
Если дольщик согласен на изменение срока передачи застройщиком квартиры, то сторонами заключается дополнительное соглашение, которое регистрируется в Росреестре. Новый срок определяется указанным соглашением, срок, определенный ранее, будет признан ничтожным.

Если дольщик не согласен на изменение срока передачи ему застройщиком квартиры, он вправе:

— расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке в случае просрочки исполнения застройщиком обязательств по передаче ему квартиры более чем на 2 месяца. В этом случае застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить гражданину — участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные последним по договору, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ.
— не расторгать договор долевого участия, а после завершения строительства дома и передачи квартиры требовать от застройщика уплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В этом случае дольщик должен обратиться к застройщику с письменным заявлением (претензией). Если застройщик отказывается или уклоняется от удовлетворения требования дольщика по выплате неустойки, последний имеет право обратиться в суд.

  1. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты– размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) квартиры. В соответствии с требованиями закона в договоре должна быть прописана не только цена (конкретная сумма), но и порядок, сроки ее уплаты.
    Цена после заключения договора долевого участия может быть изменена только по соглашению сторон и только при условии, что самим договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
    Еще раз обращаем внимание граждан, что низкая цена приобретаемой квартиры – повод задуматься: так ли все хорошо у застройщика, имеются ли у него разрешительные документы, в том числе предоставлен ли земельный участок именно для многоквартирной застройки, а не для индивидуального жилищного строительства, не пострадает ли качество квартиры и т.д. Помните, никто не станет продавать товар дешевле, чем конкуренты, без веских на то причин.
  2. Гарантийный срок на объект долевого строительства– это срок, в течение которого участник долевого строительства может предъявить застройщику требования по качеству переданной ему квартиры. Он составляет:
    — для объекта долевого строительства – не менее пяти лет (исчисляется с момента передачи квартиры участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором).
    — для технологического и инженерного оборудования – не менее трех лет (исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче квартиры).

Для дольщика это означает, что если недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, дольщик вправе по своему выбору потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2)  соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если квартира приобретается гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к таким отношениям, в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

В случае отказа застройщика добровольно устранить выявленные в пределах гарантийного срока недостатки переданной квартиры, дольщик вправе обратиться
— в суд общей юрисдикции в порядке, установленном гражданским законодательством РФ, с требованиями об устранении недостатков, компенсации морального вреда;

— в орган, уполномоченный осуществлять на территории края надзор в сфере защиты прав потребителей – Управление Роспотребнадзора по Алтайскому краю (г. Барнаул, ул. Максима Горького, д. 28), с жалобой на нарушение его прав, как потребителя, и (или) с просьбой о вступлении в рассматриваемое судом гражданское дело для дачи соответствующего заключения и оказания юридической помощи.

Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание тем, кто планирует инвестировать свои денежные средства в строительство жилья.

Федеральный закон №214-ФЗ определил основные способы исполнения обязательств застройщиком:

— страхование гражданской ответственности;

— компенсационный фонд долевого строительства.

Ранее, согласно Федерального закона №214-ФЗ гарантиями защиты прав участников долевого строительства являлось страхование гражданской ответственности застройщика. С 20.10.2017 начал работу компенсационный фонд долевого строительства. Данный фонд сформирован за счет обязательных отчислений застройщиков, он призван защитить права участников долевого строительства.

Такая мера защиты пришла на смену страхованию гражданской ответственности застройщиков и поручительству банка, которые не смогли реализовать поставленных перед ними задач.

Отчисление в Фонд является одним из обязательных требований для приобретения застройщиками права на привлечение денежных средств участников долевого строительства, контроль за которым осуществляется Инспекцией Алтайского края.

Итак, приняв решение приобрести жилье путем участия в долевом строительстве:

— Соберите максимум сведений о застройщике (им может выступать только юридическое лицо):

  1. Потребуйте у застройщика весь пакет нужных документов (устав, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц, свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика);
    2.Проверьте документы уполномоченного представителя фирмы, который имеет право вести переговоры, а также заключать договоры от лица организации;
    3.Убедитесь в наличии у застройщика предусмотренных законом о долевом строительстве разрешительных документов: разрешение на строительство должно быть именно того дома, в котором намереваетесь приобрести квартиру; в документах на землю, обратите внимание, для каких целей предоставлен застройщику земельный участок (в соответствующей графе должно быть указанно: «Для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу…»). Строительство многоквартирных жилых домов на землях для индивидуального жилищного строительства или землях сельхозназначения незаконно.
    4. Посмотрите на сайте Инспекции Алтайского края (гиак.рф) список застройщиков, работающих в рамках Федерального законодательства об участии в долевом строительстве, позвоните на «горячую линию» Инспекции Алтайского края по телефону (3852) 56-64-31, 56-64-39.

— Проанализируйте цены — заниженная цена квартиры может говорить о ненадежности застройщика, ведь надежная и преуспевающая строительная компания не будет продавать недвижимость за бесценок;

— Выбрали квартиру — внимательно изучите условия самого договора (во-первых, в договоре должны быть указаны все вышеперечисленные обязательные условия, во-вторых, все условия договора должны быть прозрачными, то есть не вызывать никаких сомнений и дополнительных вопросов). Также поинтересуйтесь у застройщика о выбранном им способе страхования за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по передаче вам квартиры, просите показать необходимые документы.

Не уверены в том, что самостоятельно разберетесь со всеми юридическими нюансами? Советуйтесь со специалистами! Здесь главное – ответственно принимать решения, взвешивать все «за» и «против».

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: