Долевое строительство

Незаконные способы привлечения денежных средств граждан для участия в долевом строительстве

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В статье 1 указанного закона содержится исчерпывающий перечень допустимых способов привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения (квартиры), среди которых договор участия в долевом строительстве является единственным законным способом вовлечения граждан в договорные отношения. То есть указанный закон не допускает привлечение денежных средств граждан для долевого строительства жилья по иным, придуманным застройщиками схемам, путем заключения договоров, отличных от договоров участия в долевом строительстве.

К существующим в настоящее время незаконным способам (так называемым «серым схемам») привлечения денежных средств граждан с целью строительства квартир в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости можно отнести следующие договоры:

• инвестирования (соинвестирования);
• договоры о совместной деятельности (простого товарищества);
• предварительные договоры участия в долевом строительстве;
• предварительные договоры участия в долевом строительстве одновременно с заключением договоров займа и (или) выдачей векселей и т.п.;
• предварительные договоры купли-продажи несуществующей недвижимости;
• всевозможные соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам и т.п.
В соответствии с Законом № 214-ФЗ перечисленные договорные правоотношения с гражданами по своей природе не могут быть связаны непосредственно со строительством для них жилья в многоквартирных домах. Вступление гражданина в правоотношения с застройщиком или тем более с незастройщиком по участию в долевом строительстве на основании указанных выше договоров может привести к невозможности получения гражданином квартиры, поскольку застройщик (незастройщик) в любой момент имеет возможность заявить о его ничтожности и, в лучшем случае, просто вернуть гражданину привлеченные денежные средства.
Прежде всего, последствием вступления гражданина в подобные правоотношения является то, что гражданин лишается:
• в первую очередь, права требовать исполнения сделки, совершенной с нарушением закона;
• гарантий, предоставленных участникам долевого строительства Законом № 214-ФЗ (обеспечение исполнения застройщиком обязательств залогом (ипотекой) либо поручительством банка; специальные гарантии возмещения убытков, причиненных гражданину вследствие нарушения застройщиком договорных условий, а также при расторжении договора участия в долевом строительстве как по инициативе застройщика, так и по инициативе участника долевого строительства);
возможности в полной мере использовать все предусмотренные действующим законодательством способы защиты своих нарушенных прав и законных интересов;

эффективной защиты со стороны соответствующих уполномоченных органов власти, таких как Роспотребнадзор по Алтайскому краю и Государственная инспекция Алтайского края, поскольку в данных обстоятельствах указанные органы ограничены в применении мер, направленных на оказание гражданам помощи.К сожалению, сам Закон № 214-ФЗ предусматривает только один вариант защиты и восстановления нарушенных прав гражданина, денежные средства которого привлечены не на основании прошедшего государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве. Так, частью 3 статьи 3 указанного закона установлено право гражданина требовать от лица, неправомерно привлекшего его денежные средства для строительства жилья:

1. немедленного возврата переданных такому лицу денежных средств;
2. уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств;

3. возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.Для того чтобы гражданин мог воспользоваться данным правом, ему сначала необходимо письменно обратиться к лицу, неправомерно привлекшему его денежные средства, с указанными выше требованиями. В случае неполучения ответа или отказа от выполнения заявленных требований, гражданин, в конечном итоге, вынужден будет за защитой нарушенных прав обращаться в суд, что на практике также не гарантирует ему (гражданину) возврата денежных средств, внесенных за квартиру по незарегистрированному договору.

Уважаемые граждане! 
Из всего вышеизложенного следует, что договор участия в долевом строительстве – это наиболее защищенная для граждан форма правоотношений среди всех существующих в настоящее время в сфере строительства жилья.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: