Долевое строительство

Инвестиционный договор в долевом строительстве: уравнение со множеством неизвестных

Одной из используемых застройщиками «серых» схем является заключение инвестиционного договора (договор инвестирования, соинвестирования, участия в инвестиционной деятельности и т.п.). Необходимо отметить, что в действующем российском законодательстве не применяется понятие «инвестиционный договор».

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) предусматривает только три легальных способа привлечения денежных средств граждан для долевого строительства жилья. Среди них, только один является договорным – договор участия в долевом строительстве, подлежащий обязательной государственной регистрации. Это означает, что подписание каких-либо инвестиционных договоров без их государственной регистрации, привлечение по ним денежных средств граждан для долевого строительства жилья незаконно.

В случае возникновения спора по инвестиционному договору суд будет вынужден сначала определять правовую природу сложившихся отношений (участие в долевом строительстве, подряд, совместная деятельность и т.д.), и исходить, прежде всего, из содержания, а не из наименования этого договора. В случае, если судом будет установлено, что отношения, в которые гражданин вступил по инвестиционному договору, подпадают под действие Федерального закона № 213-ФЗ, то такой договор будет считаться незаключённым.

Также Федеральным законом № 214-ФЗ запрещена передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов.

Согласно действующему законодательству, гражданин, уже вложивший свои деньги в долевое строительство многоквартирного дома для покупки квартиры по некому инвестиционному договору, может (в том числе — через суд) либо добиваться приведения такого договора в соответствие с Федеральным законом № 214-ФЗ с его последующей государственной регистрацией, либо требовать возврата неправомерно привлеченных денежных средств (подробнее см. «Защита прав в суде»).

Жителям г. Барнаула известны истории обмана «дольщиков» такими организациями как ООО «СибСтройСервис» и ООО «Барнаулинвестстрой». Руководством этих организаций в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ заключались инвестиционные договоры с гражданами. Впоследствии денежные средства были ими похищены, в результате чего граждане оказались втянутыми в судебные тяжбы. Несмотря на то, что виновные лица привлечены к уголовной ответственности, некоторые граждане (например, инвесторы строительства б/с 5-6 дома № 16б по ул. Кутузова) до сих пор не получили свои квартиры.

Покупка квартиры означает расставание с очень большими деньгами. Для многих это самая крупная покупка в жизни. И вступление в правоотношения по участию в долевом строительстве на основании инвестиционных договоров лишает граждан даже тех гарантий, которые предусмотрены Федеральным законом № 214-ФЗ. В результате «дольщики» рискуют не получить желаемую квартиру, да и возможность вернуть свои вложения очень невелика. Ко всему прочему граждане оказываются втянутыми в длительные судебные разбирательства.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: