Долевое строительство

Долевое строительство: особенности банкротства застройщиков

В соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче нежилых помещений, денежные требования участников долевого строительства предъявляются конкурсному управляющему.

В силу требований Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено три варианта требований, с которыми гражданин может обратиться к застройщику в рамках рассмотрения судом дела о его банкротстве:

денежное требование (подробнее здесь);

требование о передаче жилого помещения (подробнее здесь);

требование о передаче нежилого помещения (подробнее здесь).

С даты вынесения арбитражным судом определения об открытии конкурсного производства  в отношении застройщика и потом, на любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве, такие требования могут быть предъявлены в установленном порядке участниками строительства только в рамках данного дела о банкротстве. Требования направляются конкурсному управляющему, должнику с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований (ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, требование о передаче нежилого помещения или денежного требования к застройщику не только в случае заключения между ними договора участия в долевом строительстве, но и в случае, если денежные средства граждан привлекались по так называемым «серым» схемам (например, предварительный договор купли-продажи жилого помещения, договор займа, договор инвестирования (соинвестирования) строительства, договор простого товарищества и т.п. (п.6 ст.201.1 Закона о банкротстве)).

Законом о банкротстве предусмотрены следующие пути погашения требований о передаче жилого помещения либо нежилого помещения участникам строительства:

  1. Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, нежилых помещений.

Это возможно в случае, если дом построен (в том числе и в ходе банкротства), но квартиры, нежилые помещения в нем не переданы гражданам. В таком случае конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства (куда входят все участники строительства, в том числе и те, которые заявляют только денежные требования) вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений, нежилых помещений в этом многоквартирном доме. Однако такая передача может быть осуществлена только при одновременном соблюдении совокупности определенных условий, указанных в ч. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве.

Таким образом, теперь Закон о банкротстве предусматривает возможность получения «дольщиком» квартиры либо нежилого помещения в достроенном в ходе банкротства доме, при соблюдении определенных условий.

  1. Погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства.

Это возможно в ходе процедуры конкурсного производства, если строительство многоквартирного дома не завершено.  Законом о банкротстве предусмотрено два варианта погашения таких требований:

— путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному специализированному потребительскому кооперативу (ЖСК) при соблюдении определенных требований, предусмотренных
ч. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве;

— путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок новому застройщику-приобретателю, желающему завершить строительство и передать квартиры участникам строительства.

Кроме того, завершение строительства объекта незавершенного строительства, в отношении которого привлекались средства участников долевого строительства, может осуществляться за счет средств Фонда защиты прав граждан (далее – компенсационный фонд), либо целевого займа, выдаваемого застройщику компенсационным фондом. В этом случае конкурсным управляющим в ходе конкурсного производства от имени застройщика могут заключаться с компенсационным фондом договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений.

В этом случае, конкурсный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Однако, для передачи объекта незавершенного строительства необходимо одновременное соблюдение ряда условий, предусмотренных ч. 3 ст. 201.10, а также ст.ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве).

Если условия, необходимые для передачи жилых помещений, нежилых помещений не выполняются, а также, в случае отказа участника строительства от получения жилого помещения, нежилого помещения требования о передаче данных помещений по заявлению участников строительства преобразуются в денежные.

Что касается денежных требований, то к ним относятся требования участника строительства о:

— возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу нежилого помещения и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

— возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения и (или) договору, предусматривающему передачу нежилого помещения;

— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу нежилого помещения и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Денежные требования участников строительства удовлетворяются за счет реализуемого имущества.

Законом обеспечивается приоритетное погашение требований граждан — участников строительства, которые теперь являются кредиторами отдельной третьей очереди, а значит, расчеты с ними будут производиться сразу после расчетов с лицами, которым причинен вред здоровью, моральный вред, имеются долги по заработной плате, выходному пособию, авторскому вознаграждению. Все иные кредиторы отодвигаются в четвертую очередь и вправе претендовать на получение присужденного им имущества только после удовлетворения требований «дольщиков».

Также в Закон о банкротстве внесены изменения, касающиеся погашения требований граждан — участников строительства по денежным обязательствам и особенностей расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога — объекта строительства, а также земельного участка на котором располагается такой объект. Теперь в определенных законом случаях участники строительства вправе претендовать на получение до 85% средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на него должника (ст. 201.14 Закона о банкротстве).

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: