Долевое строительство

Договоры участия в долевом строительстве

После 01.04.2005 договорные отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства объектов недвижимости регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Законом № 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (т.е. для строительства многоквартирных домов), способами, не предусмотренными ст. 1 Закона № 214-ФЗ. Единственным договорным является привлечение денежных средств граждан на основании договора участия в долевом строительстве.

Каждый гражданин, желающий стать участником долевого строительства должен знать, что привлечение его денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости может осуществляться только на основании зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Росреестр) договора участия в долевом строительстве, так как только с момента регистрации такой договор считается заключенным, и, следовательно, только после этого вступает в силу и становится обязательным для сторон (ч.3 ст.433 ГК РФ).

Наличие зарегистрированного договора участия в долевом строительстве:

  1. обеспечивает проведение уполномоченным государственным органом (Росреестр) правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, что препятствует «двойным продажам» объектов долевого строительства и иным правонарушениям;
  2. дает возможность осуществления Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Алтайскому краю (Роспотребнадзор)контроля за соблюдением застройщиками положений Закона РФ «О защите прав потребителей»в ходе исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве, в том числе за включением застройщиками в договоры участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права и законные интересы граждан-потребителей;
  3. обеспечивает осуществление инспекцией строительного и жилищного надзора Алтайского края (далее – Госинспекция) контроля за соблюдением застройщиками требований действующего законодательства в области долевого строительства.
  4. означает, что обязательства застройщика перед участниками долевого строительства по возврату денежных средств, в т.ч. причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств обеспечиваются залогом (в порядке, предусмотренном статьями 13 – 15 Закона № 214-ФЗ).
  5. гарантирует выполнение застройщиками нижеуказанных обязательных требований законодательства.

Для того чтобы свести до минимума возможные риски при заключении договоров участия в долевом строительства и получить реальную возможность защиты законных прав и интересов, гражданам, желающим принять участие в долевом строительстве, ещё до подписания договора необходимо обращать внимание на соблюдение застройщиком следующих обязательных требований Закона № 214-ФЗ:

  1. Застройщиком может выступать хозяйственное общество или дочернее хозяйственное общество основного общества, которое должно иметь:
  • зарегистрированное в установленном порядке право собственности, аренды (субаренды) либо право безвозмездного срочного пользования (в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.08 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» на земельный участок, на котором планируется создание объекта недвижимости;
  • разрешение на строительство объекта, полученное в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке;
  • заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и 21 Закона №214-ФЗ.

Более подробно ознакомиться с информацией о застройщиках, получивших заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом №214-ФЗ можно здесь.

  1. Застройщик вправе привлекать денежные средства только при наличии опубликованной, размещенной в СМИ, Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и представленной в контролирующий орган – Госинспекцию проектной декларации.Такая декларация должна содержать информацию о застройщике и о проекте строительства, предусмотренную ст. 20, 21 Закона № 214-ФЗ. (см. Застройщики, работающие в рамках законодательства об участии в долевом строительстве).

Также рекомендуется получить у застройщика копию или проект договора участия в долевом строительстве. Данный проект (копию) договора рекомендуется предоставить для проведения правовой экспертизы лицам, имеющим необходимое профессиональное образование в области права и осуществляющим на профессиональной основе деятельность по оказанию юридических консультаций. К таким лицам могут относиться: адвокаты, нотариусы, частнопрактикующие юристы и юридические организации (фирмы, агентства). При проведении правовой экспертизы договора об участии в долевом строительстве гражданину разъясняются смысл и значение представленного проекта сделки, проверяется соответствие его содержания действительным намерениям сторон и требованиям Закона № 214-ФЗ. Гражданину также разъясняются его права, обязанности, ответственность и последствия (возможные последствия) его действий. Кроме того, в ходе правовой экспертизы проверяется наличие существенных условий в договоре (предмет, цена, сроки, гарантия), так как при отсутствии хотя бы одного из них он считается незаключенным.

Госинспекция еще раз напоминает гражданам, желающим принять участие в долевом строительстве жилья, что Закон № 214-ФЗ допускает участие граждан в долевом строительстве жилья только на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, Закон № 214-ФЗ не допускает привлечение денежных средств граждан для долевого строительства по иным, придуманным застройщиками схемам, путем заключения договоров, отличных от договоров участия в долевом строительстве. В этом случае, а также в случае неправомерного привлечения лицами, не имеющими на это право (незастройщиками), денежных средств гражданина для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также Законом № 214-ФЗ и Гражданским кодексом РФ предусмотрено право гражданина на возврат неправомерно привлеченных денежных средств.

Закон № 214-ФЗ также регулирует правоотношения, связанные с исполнением обязательств по договору участия в долевом строительстве, передачей объекта долевого строительства и возникновением у участников долевого строительства права собственности на него и устанавливает гарантии и способы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.
Законом установлена обязанность застройщика представить для ознакомления любому обратившемуся лицу в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий:

  1. учредительные документы застройщика;
  2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период.

Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

  1. разрешение на строительство;
  2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Кроме того, с 01.07.2018 у застройщиков появилась обязанность по раскрытию и размещению информации в ЕИСЖС, ознакомиться с которой можно на сайте: https://наш.дом.рф.

О всех нарушениях вышеуказанных требований Закона № 214-ФЗ Вы можете сообщать в Госинспекцию.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: